YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Жилищное право (Г.Ф. Шешко) arrow 3.3. Право на сдачу жилого помещения в поднаем
3.3. Право на сдачу жилого помещения в поднаем

3.3. Право на сдачу жилого помещения в поднаем

   Вопросу поднайма жилого помещения в Жилищном кодексе уделено большое внимание. Статьей 76 определен порядок и условия заключения договора поднайма; ст. 77 посвящена самому договору; ст. 78 — внесению платы за поднаем; ст. 79 — прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения.
   Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются:
   - согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения (ч. 1 ст. 76 ЖК);
   - наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма), размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 76 ЖК);
   - согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем (ч. 2 ст. 76 ЖК);
   - отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заселиться по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма, передача жилого помещения в поднаем в этих случаях не допускается (ч. 4 ст. 76 ЖК).
   По договору поднайма может быть передана часть жилого помещения либо все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи (ч. 1 ст. 76 ЖК).
   Договор поднайма жилого помещения носит возмездный характер (ст. 78 ЖК).
   Договор заключается на срок, определяемый сторонами договора (ч. 3 ст. 77 ЖК). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением; ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК, п. 1 ст. 685 ГК).
   В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем. Экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК).
   Договор поднайма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительность договора, но лишает стороны права — в случае спора — ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).
   Срок договора поднайма жилого помещения определяется его сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК).
   Договор поднайма жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма, являясь договором вторичного пользования. Таким образом, в случаях прекращения (ч. 5 ст. 83 ЖК) или расторжения (ч. 1 ст. 83 ЖК) договора социального найма, правоотношения по договору поднайма прекращаются.
   Жилищный кодекс не содержит норм о правах и обязанностях поднанимателя жилого помещения. Вместе с тем положения ч. 4 ст. 79 ЖК, предусматривающей прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, свидетельствуют об обязанностях поднанимателя: использовать жилое помещение по назначению; соблюдать права и законные интересы соседей; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, обеспечивать его сохранность.
   Поднаниматель должен своевременно вносить плату за поднаем жилого помещения (см. ст. 78 ЖК).
   К пользованию жилым помещением по договору поднайма следует отнести общие нормы Кодекса в части прав и обязанностей пользователей жилыми помещениями (см., в частности, ст. 3, ч. 4 ст. 17 ЖК).
   Поднаниматели пользуются жилым помещением в соответствии с нормами ЖК, иными нормативными правовыми актами и договором поднайма жилого помещения (ч. 4 ст. 77 ЖК).
   Статьями 77 и 78 ЖК определены существенные позиции договора поднайма жилого помещения: письменная форма договора, срок договора, оплата. Такой договор должен содержать положения о правах и обязанностях сторон. Это также касается обязанностей поднанимателя по соблюдению правил пользования жилым помещением, нарушение которых повлечет за собой ответственность. Точно так же в достаточно полном объеме должны быть определены права сторон.
   Пользование жилым помещением по договору поднайма осуществляется на возмездной основе. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются соглашением сторон в договоре поднайма.
   Ответственность поднанимателя в случае невнесения платы за поднаем жилого помещения прямо в Жилищном кодексе не обозначена. Ответственность следует из положений ст. 79 (п. 2 ч. 3), согласно которой договор поднайма подлежит расторжению при невыполнении поднанимателем его условий; вопрос оплаты жилья является одной из существенных позиций договора поднайма жилого помещения.
   Расторжение договора поднайма согласно ч. 4 ст. 79 ЖК может иметь место в случаях, если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает: использует жилое помещение не по назначению; систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
   В случае нарушений, допускаемых поднанимателем или гражданином, за действия которых поднаниматель отвечает, наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить нарушение, а если оно влечет разрушение жилища — назначает поднанимателю соразмерный срок для ремонта. И только в случаях, когда допускаемые нарушения не устраняются и не осуществляется необходимый ремонт помещения, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных вместе с ним граждан. При этом наниматель не обязан обеспечить поднанимателя другим жилым помещением.
   На таких же условиях (без предоставления другого жилья) производится выселение граждан, когда договор поднайма прекращается, т.е. по истечении его срока (ч. 5 ст. 79 ЖК). Причем если по истечении срока договора поднайма поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, выселение производится в судебном порядке.

 
< Пред.   След. >