YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Жилищное право (Г.Ф. Шешко) arrow 7.1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
7.1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

7.1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

   Жилищный кодекс предусматривает выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилья в случаях:
   - сноса дома, в котором находится жилое помещение;
   - перевода жилого помещения в нежилое;
   - признания жилого помещения непригодным для проживания;
   - изменения жилого помещения (значительное уменьшение или увеличение) в результате капитального ремонта дома либо утраты помещения в связи с этими работами.
   Остановимся подробнее на каждом из перечисленных случаев.
   Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Решение о сносе дома принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 86 ЖК).
   Снос домов осуществляется, главным образом, в связи с государственными или муниципальными нуждами; как правило, когда имеет место отвод земельного участка (отвод земельного участка был обозначен в ЖК РСФСР в качестве основной причины сноса жилого дома).
   Постановлением Пленума ВС РФ от 26.12.84 № 5 было отмечено (п. 16), что при рассмотрении дел о выселении в случаях, когда дом подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо если дом (жилое помещение) переоборудуется в нежилой, надлежит проверить, имеется ли решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд либо о переводе жилого дома (жилого помещения) в нежилой (применительно к ЖК: ст. 86 — отвод земельного участка для государственных и муниципальных нужд). Предоставление жилого помещения гражданам, подлежащим выселению в связи со сносом дома, осуществляют органы, принявшие решение о сносе жилого дома (ст. 86 ЖК).
   Выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
   Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч. 3 ст. 89 ЖК).
   В судебной практике возник вопрос: учитывается ли состав семьи нанимателя жилого помещения, подлежащего сносу, размер жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства при предоставлении жилья в связи со сносом дома. Верховным Судом РФ было дано следующее разъяснение.
   Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86-88 ЖК, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.
   Из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК). (Обзор судебной практики ВС РФ за IVквартал 2005 г.)
   Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если занимаемые ими жилые помещения переводятся в нежилые. Перевод жилого дома, жилого помещения в нежилое обычно связан с передачей его для государственных, муниципальных нужд; в связи с необходимостью размещения бытовых, торговых организаций, специализированных служб и т.д.
   Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст. 22-24 ЖК. Так, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, если помещение, расположенное под переводимым помещением, не является жилым (ст. 22).
   Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда.
   Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель помещения, которое переводится в нежилое (ст. 87).
   Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания определен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Непригодность жилых домов для проживания является следствием естественного износа, природных условий, бесхозяйственного содержания дома.
   Признание жилых помещений непригодными для проживания находится в компетенции:
   - органа федеральной государственной власти в отношении жилищного фонда Российской Федерации (п. 12 ст. 12 ЖК);
   - органа государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении жилищного фонда субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 13 ЖК);
   - органа местного самоуправления в отношении муниципального жилищного фонда (п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК).
   Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель жилого помещения, признанного непригодным для проживания (ст. 87).
   Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома занимаемые ими жилые помещения в этом доме: не могут быть сохранены; уменьшатся настолько, что граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК); увеличатся настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК). Если первые две позиции не вызывают вопросов, то последняя требует пояснения, поскольку законодатель не определяет, что считать существенным увеличением.
   Исходя из положений ЖК РСФСР, действовавшего до принятия Жилищного кодекса РФ, увеличением размера жилья, которое могло повлечь определенные последствия, считалось наличие сверх половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека, на всю семью (ст. 55 и 38 ЖК РСФСР). Постановлением Пленума ВС СССР 03.04.87 № 2 было отмечено, что увеличение жилого помещения следовало считать существенным, если в результате такого увеличения образовались «излишки» жилой площади, т.е. превышение установленного размера.Жилищный кодекс не содержит положений относительно нормы общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. В ст. 58 говорится о возможном «превышении» нормы предоставления на одного человека не более чем в два раза в определяемых статьей случаях. Видимо, по рассматриваемому вопросу следует обращаться именно к этой статье. Другого варианта Кодексом не предложено. Жилое помещение по указанному основанию должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88).
   При проведении капитального ремонта дома или его реконструкции, если эти работы не могут быть произведены без выселения граждан, наймодатель обязан на время этих работ предоставить гражданам жилое помещение в маневренном фонде без расторжения договора социального найма.
   Следует отметить, что в соответствии со ст. 99 ЖК жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Вместе с тем согласно ст. 88 ЖК договор социального найма на жилое помещение в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, не расторгается. В связи с этим необходимо уточнить вопрос об оплате жилья (при наличии двух договоров жилищного найма), имея в виду положение ч. 11 ст. 155 ЖК.
   Следует отметить, что ЖК РСФСР было установлено, что в период проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом в другом помещении он вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта. Данная позиция вполне обоснованна и, видимо, может быть использована при реализации положений ЖК.
   Переселение в маневренный фонд и обратно — в жилое помещение после капитального ремонта или реконструкции — осуществляется за счет наймодателя. Наймодатель может потребовать переселения граждан в маневренный фонд в судебном порядке, если граждане откажутся освободить жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции.
   Вместе с тем наймодатель может, с согласия нанимателя и членов его семьи, предоставить последним другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в этом случае расторгается.
   Как видим, в данном случае законодатель не устанавливает обязанности наймодателя предоставить другое благоустроенное жилье вместо переселения в маневренный фонд. Наймодатель может решить вопрос, если наниматель и члены его семьи выразятна это согласие, т.е. имеет место расторжение договора социального найма по соглашению сторон. Причем необходимо согласие и временно отсутствующих членов семьи.
   В отличие от этого наймодатель, напомним, обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение по договору социального найма в случае существенного изменения жилого помещения либо в случае, если оно не может быть сохранено в результате капитального ремонта или реконструкции.
   Согласно ч. 4 ст. 88 ЖК после проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась. Данное положение требует уточнения.
   Возможное уменьшение размера жилого помещения отражено в проекте капитального ремонта или реконструкции дома. Таким образом, наниматель жилого помещения и члены его семьи до начала работ принимают решение:
   - вернуться после завершения работ в жилое помещение и, следовательно, на время капитального ремонта или реконструкции переселяются в жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора социального найма;
   - переселиться в другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма на это помещение и с расторжением договора на жилое помещение в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции.
   Не подлежат сомнению следующие позиции. Уменьшение площади жилого помещения, о котором говорится в ч. 4 ст. 88 ЖК, не может быть столь значительным, чтобы семья была признана нуждающейся в жилье; в любом случае необходимо согласие всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих.
   Капитальный ремонт жилого дома осуществляется в установленные сроки. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, содержится в Приложении № 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Госстроем России (постановление от 27.09.2003 № 1701). Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС СССР от 03.04.87 № 2 жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно быть пригодным для проживания, отвечать санитарным и техническим требованиям. Постановлением Пленума ВС РСФСР от 26.12.84 № 5 было предусмотрено, что при разрешении споров о выселении на время капитального ремонта необходимо выяснить, находится ли предоставляемое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта дома (п. 13).Статья 672 ГК в перечне статей, правила которых подлежат применению к договору социального найма, содержала ст. 681 ГК, которая
   Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ из этого перечня исключена. Пунктом 3 ст. 681 предусматривается, что переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Видимо, было бы целесообразным сохранить это правило в качестве обязательного для применения к договору социального найма, имея в виду его направленность на защиту интересов нанимателя жилого помещения. Вопросам предоставления гражданам другого благоустроенного жилья по договору социального найма в связи с выселением по рассмотренным выше основаниям посвящена ст. 89 ЖК.
   Согласно этой статье предоставляемое жилое помещение должно обладать следующими признаками:
   - быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;
   - быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
   - отвечать установленным требованиям; находиться в черте данного населенного пункта.
   В части требований к жилому помещению следует обратиться к ст. 15 ЖК. Что касается благоустроенности жилого помещения, то уровень его не должен быть ниже уровня благоустроенности данного населенного пункта.
   Как было отмечено в Постановлении Пленума ВС СССР от 03.04.87 № 2, в случаях выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта (п. 15). При этом должна учитываться благоустроенность государственного и муниципального жилищного фонда. Отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не является основанием для предоставления жилого помещения, имеющего благоустроенность ниже уровня благоустроенности данного населенного пункта (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 26.12.84 № 5). Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им должна быть предоставлена квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат в коммунальной квартире (ч. 2 ст. 89 ЖК).
   Следует отметить, что в ст. 89 ЖК отражены позиции ст. 96 ЖК РСФСР. Однако указанная статья ЖК РСФСР содержала отсылку к положениям Кодекса в части требований к предоставляемому жилому помещению, в том числе его размеру, а также необходимости учета интересов граждан при предоставлении жилья. Нет сомнений, что такой подход был правильным.
   Статья 89 ЖК подобных положений не содержит.
   Вместе с тем неплохо бы учитывать при ее применении правила ряда статей, которые, к сожалению, не упомянуты в этой статье. Так, не мешало бы учесть положения ст. 58 ЖК, предусматривающей, что при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия, а также правила ч. 2 этой статьи в отношении граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Кстати, ст. 58 не содержит требования о применении ее положений лишь в случае обеспечения жильем очередников.
   В связи с рассматриваемым вопросом представляет интерес Постановление Пленума ВС СССР от 03.04.87 № 2 (в части выселения из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения), которым отмечено, что при решении вопроса о количестве предоставляемых комнат необходимо учитывать наличие в семье разнополых, кроме супругов,а также состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства (п. 15).

 
< Пред.   След. >
цены натяжных потолков Саранск