YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Жилищное право (Г.Ф. Шешко) arrow 1. Основные положения договора найма жилого помещения
1. Основные положения договора найма жилого помещения

1. Основные положения договора найма жилого помещения

   1.1. По договору найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде коммерческого использования (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК). Отношения по договору найма жилого помещения регулируются, главным образом, нормами гл. 35 ГК. По договору «коммерческого» найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
   Для заключения этого договора законодатель не предусматривает какого-либо административного акта либо специальной процедуры предоставления жилья, как это определено для договора социального найма (ст. 51, 52, 57 ЖК); договор подлежит заключению на основе волеизъявления сторон договора (наймодатель — наниматель).
   Глава 35 ГК, нормы которой регламентируют вопросы такого найма, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Отсюда следует, что по договору «коммерческого» найма передаются помещения, находящиеся в жилых фондах любой формы собственности, а не только частное жилье.
   Хотелось бы обратить внимание на освещение этого вопроса в ряде публикаций. Авторы прямо указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос никоим образом не определяется авторами в качестве дискуссионного, нет даже упоминаний о сторонниках иной точки зрения.
   Так, П.И. Седугин отметил, что договор «коммерческого» найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах».
   Другие авторы также отмечают: «Коммерческий жилищный фонд — государственный и муниципальный жилищный фонд, используемый в коммерческих целях, а также жилые помещения, принадлежащие частным собственникам и сдаваемые ими на условиях договора найма в соответствии с гл. 35 ГК».
   По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды».
   Аналогичное мнение высказано П.В. Крашенинниковым и В.Н. Литовкиным.
   Следует отметить, что практически на всех этапах в отношениях по найму жилья являлись обязательными (в целом или в определенной части) следующие условия: определение предмета и формы договора, его срока действия; установление прав и обязанностей сторон договора, что способствовало определенной стабильности жилищных отношений.
   1.2. Гражданский кодекс внес ряд новаций в регулирование отношений, связанных с наймом жилья. Наряду с договором социального найма жилого помещения (см. ст. 672 ГК) предусматривается договор найма жилого помещения (договор «коммерческого» найма), регламентация которого осуществляется главным образом гл. 35 ГК (ст. 671-688). В этой связи обратим внимание на соотношение гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений по договору социального найма и договору «коммерческого» найма.
   Ряд позиций жилищного и гражданского законодательства являются общими для договоров социального и «коммерческого» найма: объектом (предметом) договора может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК); нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК, ст. 677 ГК); жилые помещения должны использоваться исключительно по назначению, т.е. для проживания граждан (ст. 17 и 67 ЖК, ст. 678 ГК); предусматривается обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилье (ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК).
   Вместе с тем регламентация вопросов социального найма и найма коммерческого осуществляется с учетом принципиальных отличий одного от другого. Так, если по договору социального найма жилье предоставляется без установления срока действия договора (ст. 60 ЖК) по установленной норме (ст. 50, 57 ЖК), то по найму коммерческому — на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК), при этом законодатель не ограничивает размера жилья. По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 49 ЖК), по договору найма — любой формы собственности (о чем упоминалось выше).
   Ряд положений ГК (см. ст. 672) подлежит обязательному применению к договору социального найма: письменная форма договора (ст. 674), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. 680, 685). Эти положения отражены в ЖК (ст. 63, 64, 76, 80).
   Иные положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (ст. 672). В этих случаях нормы ГК либо подлежат применению дополнительно (субсидиарно), либо, если жилищным законодательством соответствующие отношения урегулированы в достаточной мере или иным образом, нежели в ГК, не применяются вообще.
   В свою очередь, реализация норм ГК в ряде случаев требует применения положений жилищного законодательства.
   В соответствии со ст. 673 и 682 ГК пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, а внесение платы за жилое помещение должно производиться в сроки, установленные
   Жилищным кодексом, если договором найма такой срок не определен. Вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, временных жильцов и сдача в поднаем жилого помещения (ст. 679, 680 и 685 ГК) допускаются при условии соблюдения требований о норме площади на одного человека. Статьей 687 ГК предусматривается, что иные случаи расторжения договора найма по требованию любой из сторон договора, помимо упомянутых в этой статье, устанавливаются жилищным законодательством.
   Следует отметить, что ст. 679, 680, 685 ГК говорят о необходимости соблюдения, при определенных условиях, нормы общей площади жилого помещения на одного человека (см. ст. 11 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
   Однако в Жилищном кодексе это понятие не используется ; никаких поручений об установлении такой нормы нет. Таким образом, применение норм ст. 679, 680, 685 ГК в случаях вселения в жилое помещение по договору найма иных лиц и временных жильцов, а также сдачи такого помещения в поднаем проблематично.
   1.3. Статья 673 ГК определяет объектом договора найма изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
   Жилое помещение (пригодное для проживания) должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. — см. Федеральный закон от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и т.п.
   Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. Правительством РФ 28.01.2006 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
   1.4. Нанимателем жилого помещения по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (ст. 671 ГК).
   1.5. Договор найма жилого помещения согласно ст. 683 ГК заключается на срок, не превышающий 5 лет. Истечение этого срока не означает необходимости освобождать жилое помещение, поскольку нанимателю предоставлено право возобновить договор на новый срок (ст. 684 ГК). Необходимо обратить внимание на следующее. Статья 684 ГК устанавливает право нанимателя заключать договор найма на новый срок. Однако законодатель не определяет, что следует понимать под «иными условиями» продления договора, а также в каких случаях наймодатель может принять решение не сдавать жилье внаем. Редакция этой статьи позволяет наймодателю «произвольно» решать данные вопросы. Не мешала бы некая определенность в этих позициях, тем более — при найме жилья государственного и муниципального жилищных фондов.
   1.6. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительность договора, но лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (ст. 162 ГК).
   1.7. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или расторжения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК).

 
< Пред.   След. >