YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Жилищное право (Г.Ф. Шешко) arrow XII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
XII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

XII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

   1. Одной из важнейших обязанностей пользователя жилым помещением является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг (ст. 153 ЖК)). Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги согласно ст. 153 ЖК возникает у:
   - нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
   - арендатора жилого помещения государственного ими муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
   - нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
   - члена жилищного кооператива с момента предоставления ему жилого помещения жилищным кооперативом;
   - собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.
   2. Обязанность нанимателя по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрены ст. 67 ЖК; ответственность за неисполнение такой обязанности — ст. 83 ЖК (см. также ст. 90 ЖК). Такая обязанность установлена ст. 682 ГК по договору «коммерческого» найма; ответственность за ее нарушение предусмотрена ст. 687 ГК.
   Согласно ст. 110 ЖК члены жилищного и жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в содержании многоквартирного дома.
   Что касается собственника, то согласно ч. 3 ст. 30 ЖК он несет бремя содержания своего жилого помещения, а также общего имущества собственников помещений в доме (квартире). Данное положение основано на ст. 210 ГК.
   Следует иметь в виду, что законодатель предусматривает обязательное участие в расходах по оплате жилья и коммунальных услуг дееспособных членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК) и бывших членов семьи нанимателя по такому договору (ч. 4 ст. 69 ЖК); членовсемьи собственника жилого помещения (ч. 3 ст. 31 ЖК) и бывших членов его семьи согласно ч. 6 ст. 31 ЖК.
   Жилищный кодекс, обозначив обязанность арендатора жилого помещения по оплате жилья и коммунальных услуг, не устанавливает структуру арендной платы (см. ст. 153 ЖК). Следует иметь в виду, что арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК); вопросы арендной платы решаются в соответствии со ст. 614 ГК.
   Что касается граждан, которые пользуются на основании договора найма жилым помещением, предоставленным им арендатором этого жилого помещения1, то следует обратиться к ст. 682 ГК, посвященной вопросам платы за жилое помещение, занимаемое по договору найма.
   3. Понятие платы за жилое помещение, структуры этой платы определено ст. 154 ЖК. Плата за жилье и коммунальные услуги для нанимателя по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает: плату за пользование жилым помещение (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; плату за коммунальные услуги.
   Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
   Собственники жилых помещений несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
   Следует отметить, что граждане, признанные в установленном Кодексом порядке малоимущими гражданами (ст. 49 ЖК) и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Если же граждане перестают быть малоимущими, то, напомним, им должна устанавливаться плата за наем.
   4. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Согласно ч. 2 ст. 155 ЖК плата вносится на основании соответствующих платежных документов, представленных в установленный срок.
   5. Круг лиц, которым вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, определен ч. 3-10 ст. 155 ЖК. Наниматели (по договорам жилищного найма) в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее — управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в порядке, согласованном с управляющей организацией.
   Члены товарищества собственников жилья либо жилищного или иного кооператива, созданного в соответствии с федеральным законом с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье (далее — иной специализированный кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества либо жилищного или иного специализированного кооператива.
   Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного или иного специализированного кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создана одна из таких структур, вносят плату за жилое помещениеи коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом (жилищным или иным специализированным кооперативом).
   Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество либо жилищный или иной специализированный кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой организации.
   Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
   Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. То же касается собственников помещений в многоквартирном доме.
   6. За несвоевременное и (или) не полностью внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусматривается взимание пени (ч. 14 ст. 155 ЖК).
   Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
   Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах общежитий — исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
   Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
   7. Часть 3 ст. 156 ЖК определяет орган (местного самоуправления, государственной власти), который устанавливает размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам жилищного найма; размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений (см. ст. 154). Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, где в одной комнате проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
   8. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущества путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на его капитальный ремонт принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
   Обязанность по оплате таких расходов распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на эти помещения. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего.
   Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
   9. Часть 4 ст. 154 ЖК содержит закрытый перечень коммунальных услуг: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.
   Изменение формы собственности, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного или иного специализированного кооператива не влечет изменения размера платы за коммунальные услуги.
   При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.
   10. Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, определены Федеральным законом от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
   Согласно данному Закону Правительство РФ (в числе прочих полномочий) утверждает: основы ценообразования и правила регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, тарифов на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, тарифов организаций коммунального комплекса на подключение, надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса и надбавок к ценам (тарифам) для потребителей, включая установление предельных индексов и порядок расчета индексов фактического изменения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса с учетом надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса; правила, обязательные для сторон при совершении и исполнении ими публичных договоров о подключении к системам коммунальной инфраструктуры.
   Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в частности, определяют метод регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса; устанавливают тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса в соответствии с предельным индексом, установленным федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок для соответствующего субъекта РФ, с учетом инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, утвержденных представительными органами местного самоуправления.
   Органы местного самоуправления в области регулирования тарифов и надбавок в числе прочего устанавливают: надбавки к ценам (тарифам) для потребителей; тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса и надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса в соответствии с предельным индексом, установленным органом регулирования субъекта Российской Федерации для соответствующего муниципального образования; тарифы на подключение к системам коммунальной инфраструктуры; тарифы организаций коммунального комплекса на подключение.
   11. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам ч. 6 ст. 159 ЖК), превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле таких расходов в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
   Право на субсидии имеют следующие граждане:
   - пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
   - наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
   - члены жилищных кооперативов; собственники жилых помещений.
   Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением гражданам на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.
   Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, а также если они заключили и (или) выполнили соглашения по ее погашению.
   Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг утверждены постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 № 761

 
< Пред.