YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Банковское право (Под ред. проф. А.А. Травкина) arrow Регистрация ипотеки
Регистрация ипотеки

Регистрация ипотеки

   Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 ФЗ “Об ипотеке”).
   Во многих странах существует национальная ипотечная система. Сущность ипотечной системы заключается в том, что для каждого недвижимого имущества ведется в специальном учреждении особая книга, в которой регистрируется право собственности на это имущество, переходы права собственности, ограничения права собственности или иных вещных прав (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества), прекращение права собственности. Все записи в поземельной книге имеют не просто справочное, а строго юридическое значение. Благодаря этому ипотечная система обеспечивает надежность приобретений и спокойствие гражданского оборота и потому удешевляет поземельный кредит.
   В конце ХIХ века ипотечные системы европейских стран подверглись серьезному реформированию. В Германии был принят Ипотечный Устав (1872), в России — Проект Вотчинного Устава (1892), которые должны были законодательно закрепить тенденции и потребности гражданского оборота того времени. Так как немецкое законодательство в этой области существенно не изменялось в течение века и действует до сих пор (то есть прошло проверку временем), в отличие от российского, где ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” был принят Государственной думой лишь 17 июня 1997 года, мы можем сравнить данные правовые акты на основе принципов немецкой системы поземельных книг.
   Принцип записи в немецком праве выражает непререкаемую связь вещных прав на недвижимость с записью этих прав в поземельные книги, так что все записанные права оказываются действительно существующими для всех добросовестных третьих лиц. Российский закон также предусматривает, что “государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество” (ч. 1 ст. 2).
   Датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ч. 3 ст. 2). Внесение имеет двоякое значение. При договорном приобретении права внесение имеет значение не само по себе, а как завершение акта приобретения вещного права, или вещное право приобретается путем внесения. При внедоговорных способах приобретения (наследование, приобретательная давность) вещное право приобретается до внесения, и внесение имеет только то значение, что создает все преимущества, с которыми связан факт внесения.
   Невнесение лишает приобретателя возможности отчуждать имущество, обременять его залогом и т. д. Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (ч. 1 ст. 16). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
   Уклоняющаяся сторона обязана возместить другой стороне связанные с этим убытки (ст. 16).
   Принцип специализации в немецком праве выражает требование точного обозначения в поземельных книгах как земельного участка, так и всех затрагивающих его прав, то есть обязательность соответствия определенных вещных прав каждой определенной вещи. В российском законодательстве предусмотрены исключения из этого правила. Так, п. 2 ст. 334 ГК РФ предусматривает возможность ипотеки предприятия или иного имущественного комплекса в целом. Несовершенство этой нормы проявляется при реализации заложенного имущества, когда важна определенность в отношении каждого объекта недвижимости.
   Следующее отличие обусловлено разницей в понимании сущности предмета ипотеки законодательствами России и ФРГ. Немецкое право признает предметом ипотеки прежде всего землю. Объекты недвижимости, существующие на этой земле, считаются неотъемлемой принадлежностью земельного участка и в поземельной книге регистрируется земельный участок. Российское право исходит из первичности объекта недвижимости, непосредственно связанного с землей, для определения предмета ипотеки. В соответствии со ст. 69 ФЗ “Об ипотеке” ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект. Если лицо, выступающее в роли залогодателя здания (сооружения), является собственником соответствующего земельного участка и такое лицо по договору ипотеки передает только здание (сооружение), а земельный участок не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 1б8 ГК РФ). Когда залогодатель здания не является собственником земельного участка, до говор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству.
   Более четко проводить в жизнь принцип специализации призван введенный законом кадастровый и технический учет объекта недвижимости — описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера (ст. 1 Закона).
   Принцип публичности — в немецком праве означает возможность доступа к сведениям, содержащимся в поземельной книге и, следовательно, исключение всякой ссылки на незнание того, что занесено в законном порядке в книгу. Эффективность этого принципа напрямую зависит от степени свободы доступа к такого рода сведениям. Российское законодательство также провозгласило принцип открытости сведений о государственной регистрации. В ст. 7 Закона сказано: “Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Отказ в предоставлении информации может быть обжалован обратившимся лицом в суд”. Публичный характер государственной регистрации ипотеки предусмотрен также ст. 26 ФЗ“ Об ипотеке”.Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним (п. 1 ст. 31 Закона).
   Принцип публичной веры поземельной книге в немецком праве означает, что открытость поземельной книги не имела бы практического значения, если бы не предполагалось, что информация, в ней содержащаяся, полностью соответствует действительности. Если существует управомоченное лицо, чьи интересы по распоряжению земельным участком ограничиваются через внесение записи в поземельную книгу, но его правомочия там не были отражены или были отражены неверно, — все это не имеет никакого значения для добросовестного приобретателя. Лицу, чьи права нарушены, предоставляется право требовать восстановления нарушенного права через внесение изменений в запись в книге.
   Российское законодательство предусматривает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона). Кроме того, лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, понесенный в связи с этим какой-либо из сторон (п. 2 ст. 31 Закона).
   Содержание Единого государственного реестра не в полной мере будет соответствовать действительности в ближайшее время, так как права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона).
   Принцип очередности — в немецком праве устанавливает порядок удовлетворения по нескольким записанным и сталкивающимся между собой правам на одну и туже недвижимость. Предпочтение одного записанного права другому зависит от времени записи. Каждое ограниченное вещное право, возникая, по немецкому законодательству, имеет определенный ранг. Последующий кредитор удовлетворяет свои требования после полного удовлетворения требования кредитора, предшествующего по рангу. Ранг может быть изменен по соглашению между предыдущим и последующим залогодержателями.
   В российском праве датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2). Изменение ранга ипотеки по соглашению предыдущего и последующего залогодержателей ни ГК РФ, ни Закон “Об ипотеке” не предусматривают.

 
< Пред.   След. >