YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Банковское право (Под ред. проф. А.А. Травкина) arrow Реализация прав залогодержателя
Реализация прав залогодержателя

Реализация прав залогодержателя

   Залоговое право предусматривает два этапа реализации права залогодержателя:
   - обращение взыскания на имущество;
   - реализация заложенного имущества.
   В литературе высказывалось мнение о том, что правовое регулирование реализации прав залогодержателя “значительно отстает от действующей практики, чем существенно снижается интерес кредитора к данному способу обеспечения исполнения обязательства”. Однако нужно отметить, что законодателем делаются определенные шаги в этом направлении, о чем будет сказано ниже.
   Закон РФ “О залоге” предусматривал следующий порядок обращения взыскания на заложенное имущество: только по решению суда, либо в предусмотренных законодательством случаях на основании исполнительной надписи нотариуса. Указанная норма не давала сторонам возможности предусмотреть иной порядок обращения взыскания на имущество.
   ГК РФ шире освещает данный вопрос и допускает два варианта обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд. Законодатель предусмотрел случаи, когда обращение взыскания возможно только по решению суда и когда обращение взыскания по решению суда действует как общее правило, если залогодатель и залогодержатель не выберут иной порядок. Кроме того, ГК РФ предусмотрены различные способы обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от его характера и вида (движимое, недвижимое).
   Ранее обращение взыскания на предмет залога производилось по решению суда, а в случаях, предусмотренных законодательством, в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Надо признать, что указанный порядок не учитывал в полном объеме интересы залогодателя. Исполнительная (формальная) надпись нотариуса о бесспорном списании порой сопровождалась полной неисследованностью представленных документов на предмет обоснованности требований залогодержателя.
   С введением в действие ГК РФ был реализован дифференцированный подход к решению вопроса о порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Законодатель предусмотрел выбор сторонами порядка обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от его вида, а также характера залоговых отношений. Статья 349 ГК, согласно которой для бесспорного обращения взыскания на имущество нотариально удостоверенного собственно договора о залоге недостаточно, требует наличия специального соглашения залогодателя и залогодержателя на это действие без обращения в суд, заключенного после возникновения оснований для взыскания и удостоверенного нотариусом.
   Таким образом, правовые нормы ГК РФ существенно изменили порядок обращения взыскания на заложенное имущество, сделав его более обоснованным и соответствующим реальной действительности. Но этого нельзя сказать о правилах, регламентирующих порядок реализации заложенного имущества исключительно с публичных торгов. У сторон залоговых правоотношений должен быть выбор в порядке реализации заложенного имущества. В правоприменительной практике толкование условий ст. 350 ГК, касающихся иного порядка реализации заложенного имущества, предусмотренного законом, должно пойти по пути сохранения в действии положений ст. 28 Закона о залоге: порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, мог быть предусмотрен в договоре залога. В этом смысле порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, определенный условиями договора залога, может признаваться судами в качестве обоснованного. Между тем, стороны должны учитывать, что данный договорный порядок продажи заложенного имущества может иметь место лишь в рамках допустимых ограничений, предусмотренных действующим законодательством.
   Если правоприменительная практика пойдет по пути узкого толкования условий ст. 350 ГК, предусматривающей оговорку “об ином порядке”, договорный порядок реализации заложенного имущества применять будет затруднительно. Выделяя преимущества залога как способа обеспечения обязательства и отмечая его особое значение при реализации прав и интересов сторон, следует отметить, что институт реализации заложенного имущества должен иметь более широкие возможности реализации заложенного имущества и не ограничиваться лишь продажей имущества с торгов. В этой связи нужно уделить особое внимание тем новшествам, которые предусматривает ФЗ РФ “Об ипотеке”.
   Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по до говору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. При расхождении условий договора об ипотеке иусловий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскание на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
   Обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться:
   1) в судебном порядке;
   2) во внесудебном порядке.
   Удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя без обращения в суд стороны могут предусмотреть:
   1) реализацию заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, либо путем продажи на аукционе;
   2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок (ст. 64 ФЗ “Об ипотеке”).
   Данная норма является новшеством в российском законодательстве о залоге, так как ни Закон “О залоге”, ни ГК РФ не содержат такого способа удовлетворения требований залогодержателя. При таком способе удовлетворения требований залогодержателя стороны, безусловно, несут наименьшие расходы: отсутствуют расходы на госпошлину при обращении в суд с исковым заявлением, а также издержки, связанные с исполнением решения суда. При реализации имущества в судебном порядке данные расходы относятся на счет залогодателя.
   При реализации заложенного имущества на публичных торгах орган, на который в соответствии с процессуальным законодательством возлагается исполнение судебных решений, не позднее чем за месяц до их проведения извещает о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.
   Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество, за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
   В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
   Публичные торги объявляются их организатором несостоявшимися, когда:
   - на них явилось менее двух покупателей;
   - на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
   - лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
   Не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств, публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися.
   В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
   Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 % ниже его начальной продажной цены на первых торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется этим правом в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
   При продаже заложенного имущества на аукционе организатором выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.
   Продажа заложенного имущества допускается, если аукцион является открытым. Продажа имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. Порядок продажи имущества на аукционе определяется по правилам статей 447—449 ГК РФ, а также ФЗ “Об ипотеке”.
   В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
   Правомочия собственника, к которому перешли права на заложенное имущество, могут быть частично ограничены. Так, на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, на аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Собственник вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

 
< Пред.   След. >