YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Банковское право (Под ред. проф. А.А. Травкина) arrow 4. Закладная
4. Закладная

4. Закладная

   Закладная — ценная бумага, которая может быть выдана на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) как способе обеспечения исполнения основного обязательства (кредитного договора и т. д.). Закладная выдается должником по основному обязательству кредитору и может быть передана кредитором другому лицу с соблюдением установленной законом формы. Закладная удостоверяет право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства получить удовлетворение своих требований из стоимости указанно го в закладной имущества преимущественно перед другими кредиторами основного должника.
   Первые в России банковские ипотечные ценные бумаги появились по инициативе государства. Именно благодаря государственной поддержке в России возник развитой рынок ипотечных ценных бумаг, на котором обращалось большое количество ипотечных бумаг, выпускаемых различными эмитентами.
   Ключевую роль в системе ипотечных кредитных отношений играли выпускавшиеся ипотечными банками специальные ценные бумаги. Они были обеспечены всей обезличенной массой земель, заложенных в банке, приносили твердо фиксированный доход и, как правило, назывались закладными листами. Закладные листы выпускались с целью рефинансирования кредитной деятельности и по большей части даже сами ссуды выдавались не наличными деньгами, а закладными листами, которые заемщики должны были потом реализовать на бирже.
   Так, в XIX в. Земский банк Херсонской губернии, по сути, первый банк земельного кредита в России, который начал свою работу с выдачи землевладельцам-заемщикам именно таких кредитов, исключительно 5,5 % закладными листами по нарицательной стоимости. С точки зрения покупателей этих ценных бумаг, они, может быть, были не так уж и доходны, но, безусловно, надежны, ведь в качестве обеспечения выступали частная поземельная собственность, принимаемая в залог не выше половинной ее стоимости и оцененная специалистами, а также запасной капитал и все остальное имущество банка.
   Банк выдавал ссуды на 34 года 11 месяцев и выпускал листы номиналом 100, 250 и 1000 руб. с таким же сроком погашения. Все закладные листы одной серии оплачивались наличными деньгами постепенно в течение 34 лет 11 месяцев посредством постоянных тиражей, проводившихся 2 раза в год. Капитал, из которого производилась оплата по нарицательной цене изъятых при тираже закладных листов, составлялся из процента погашения, вносимого заемщиками. Каждый из них уплачивал банку по 7 % в год, из которых 5,5 % шли на уплату процентов по закладным листам, 0,25 % — на составление запасного капитала, 0,25 % — на расходы по управлению и 1 % — на погашение капитала.
   Так как заемщики во время всего срока платили 7 % ежегодно, уплачивая этим взносом и часть капитала, то процент вносимого погашения с каждым годом увеличивался, соответственно, росло число погашаемых листов каждой серии при каждом последующем тираже. В течение 34 лет 11 месяцев все закладные листы серии изымались из обращения и оплачивались наличными деньгами, а заемщики, под имения которых были выпущены закладные листы этой серии, освобождались от всех своих обязательств к Земельному банку Херсонской губернии.
   Кроме того, закладные листы изымались из обращения и оплачивались еще в двух случаях: если заемщик досрочно уплачивал свой долг наличными деньгами и если имение, под залог которого выпущены закладные листы, продавалось с публичного торга за наличные деньги. В обоих случаях сумма капитального долга присоединялась к погасительному капиталу и на всю эту сумму при первом ближайшем тираже изымалось причитающееся количество закладных листов.
   Уставом банка предусматривалось, что если кто-то, заложивший имение и продавший свои закладные листы, впоследствии пожелал бы уплатить долг, то, купив закладные листы по биржевой цене, он мог представить их в банк, который принимал их в уплату капитального долга по нарицательной цене. Если просроченное имение продавалось с публичного торга за долг банку, то владелец закладных листов, купив это имение, мог в уплату представить закладные листы, которые и в этом случае принимались из расчета полной нарицательной цены.
   Следовательно, если заемщик уплачивал свой долг закладными листами, то представленные в уплату листы уничтожались, а их номера немедленно вынимались из тиражного колеса.
   Тираж проводился следующим образом: вся сумма погасительного фонда (процент погашения), собиравшаяся каждое полугодие от взносов заемщиков, под имение которых выданы закладные листы в то полугодие, распределялась пропорционально между числом этих закладных листов, а потом определялось, сколько листов каждого достоинства должно быть извлечено из обращения. Затем все номера выпущенных закладных листов каждого достоинства опускались в тиражные колеса и причитающееся к погашению количество вынималось. Вынутые номера записывались и публиковались троекратно, а через 6 месяцев владельцы закладных листов, предъявляя их правлению банка, могли получить сумму по нарицательной цене. Предъявленные листы уничтожались. Тираж по каждой серии (по каждому полугодию) и по листам каждого достоинства делался отдельно.
   При уплате посредством тиража есть неудобство, состоящее в том, что нельзя заранее знать время обратного получения капитала. Насчет полного и своевременного получения процентов правление банка давало полные гарантии, так как по предъявлении купонов, срок платежа по которым уже наступил, проценты выплачивались наличными деньгами из тех взносов, которые получались от заемщиков за 6 месяцев вперед. Если бы некоторые заемщики опоздали со взносом срочных платежей, то владельцы закладных листов ничего не теряли: проценты по купонам были бы выплачены из запасного капитала из 100000 руб., отпущенных на этот предмет взаимообразно из капитала народного продовольствия Херсонской губернии.
   А когда заемщики вносили запоздалые платежи, то запасной и позаимствованный капиталы сразу же пополнялись. Если платежей не поступало 16 месяцев, то имение неисправного заемщика продавалось и из вырученных от продажи денег не только уплачивались проценты, пени и штрафы, но и все количество закладных листов серии, выданных под данное имение, извлекалось из обращения путем тиража. То есть сумма капитального долга, вырученная от продажи имения, присоединялась к погасительному фонду данной серии, в ближайший полугодовой срок делался очередной тираж и причитающееся количество закладных листов оплачивалось наличными деньгами.
   Ипотечные облигации выпускали не только частные банки. Более того, для государственных банков источником средств на выдачу ссуд были именно процентные бумаги. Они назывались закладными листами ГДЗБ (Государственного дворянского заемного банка) и государственными свидетельствами КПБ (Крестьянского поземельного банка). Их отличие от закладных листов частных и общественных земельных кредитных установлений заключалось в том, что выплаты по ним гарантировались Российским государством.
   Если бросить взгляд на весь спектр ценных бумаг, выпускавшихся российскими ипотечными кредитными организациями, то в период до 1917 г. на фондовом рынке обращались: закладные листы ГДЗБ и государственные свидетельства КПБ; закладные листы земельных банков как с акционерным капиталом, так и основанных на принципах взаимного кредита; облигации и закладные листы городских кредитных обществ и акции земельных банков.
   В современном российском праве закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
   - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
   - право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
   Первоначальным держателем закладной является залогодержатель. При наличии последующих залогов по договору об ипотеке только первоначальный залогодержатель имеет права на закладную (п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке). Договор об ипотеке может не предусматривать выдачи закладной, но закладная может быть выдана лишь при наличии соответствующих положений в договоре об ипотеке.
   Закладная является именной ценной бумагой (ст. 13 Закона об ипотеке), то есть закладная должна быть выписана на имя определенного лица. Однако в отличие от именных ценных бумаг, которые передаются в соответствии с нормами об уступке прав, законодательство в качестве способа передачи прав по закладной предусмотрело передаточную надпись, что характерно для ордерных ценных бумаг. Исходя из этого положения некоторые ученые (Е. Павлодский, О. Плешанова) относят ее к ордерным ценным бумагам. “Закладная может представлять ценность для рыночного оборота только как ордерная ценная бумага с передачей прав по ордерному индоссаменту с указанием имени правопреемника”. По нашему мнению, особенности закладной как ценной бумаги позволяют отнести ее к именным ценным бумагам со специфическим способом передачи удостоверяемых ею прав. Передаточная надпись на закладной не является индоссаментом. Передающие закладную лица не являются индоссантами и не несут предусмотренной для индоссантов солидарной ответственности перед владельцем закладной.
   Закладная не может быть выдана, если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, земельные участки сельскохозяйственного назначения и право аренды указанного имущества.
   Закладная должна содержать:
   1) слово “закладная”, включенное в название документа;
   2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;
   3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;
   4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
   5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;
   6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
   7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
   8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
   9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
   10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды;
   11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
   12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
   13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;
   14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
   Отсутствие хотя бы одного из этих реквизитов влечет за собой недействительность закладной. Залогодержатель в таком случае не может быть зарегистрирован органами юстиции, осуществляющими государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, в качестве владельца закладной. Закладная не теряет юридической силы при наличии дополнительных условий, которые имеют то же значение, что и обязательные реквизиты.
   При несовпадении содержания закладной и договора об ипотеке следует руководствоваться содержанием закладной. Залогодатель обязан устранить несоответствие закладной основному обязательству и договору об ипотеке путем замены закладной новой. С этой целью залогодержателю необходимо немедленно после обнаружения такого несоответствия обратиться к залогодателю. В случае возникновения убытков, вызванных расхождением между закладной и указанными документами, залогодатель как составитель закладной несет за это ответственность.
   Законный владелец закладной вправе основывать свои права на закладной лишь в случае, когда все листы закладной пронумерованы, скреплены печатью и нотариально удостоверены с указанием времени и места удостоверения договора об ипотеке. Отдельные листы каких-либо прав у владельца закладной не порождают.
   Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения.
   Закладная не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Роль нотариуса ограничивается подтверждением на закладной отметки о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке. В задачу нотариуса входит также нумерация и скрепление печатью листов закладной.
   Договор об ипотеке вместе с регистрацией владельца закладной должен быть зарегистрирован в течение одного месяца со дня, когда в регистрационный орган поступили все необходимые документы.
   Владелец закладной вправе совершить передаточную надпись о передаче закладной другому лицу.
   Залогодержатель вправе по своему выбору уступить свои права либо по договору об ипотеке, либо на основании закладной. Однако в том случае, когда права залогодержателя удостоверены закладной, уступка прав по договору об ипотеке или обязательству, обеспеченному ипотекой, не допускается. Такая сделка признается ничтожной.
   В исключение из общего правила о ценных бумагах содержание закладной может быть изменено. Так, в случае частичного исполнения основного обязательства либо гибели предмета ипотеки залогодателю по соглашению с залогодержателем (другим законным владельцем закладной) предоставлено право изменять предмет ипотеки, с тем чтобы умень-шенная стоимость заложенной недвижимости соответствовала невыполненной части основного обязательства. Такая замена будет действительной лишь при внесении необходимых изменений в содержание закладной либо замене закладной и выдаче нового документа, в котором будет указан другой предмет ипотеки. Соглашение об изменении содержания закладной подлежит нотариальному удостоверению (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке).
   Изменение содержания закладной оформляется приложением к закладной копии нотариально заверенного соглашения о замене предмета ипотеки. Данное соглашение становится неотъемлемой частью закладной.
   Замена закладной новым документом требует внесения изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Прежняя (аннулированная) закладная может потребоваться для подтверждения прав залогодержателя. Указанный порядок замены закладной или изменения ее содержания применяется и в том случае, когда изменяется размер обеспечения в связи с увеличением требований кредитора. Например, при продлении срока действия основного обязательства, которое влечет за собой увеличение требований кредитора, а вследствие этого увеличивается размер обеспечения путем замены предмета ипотеки либо дополнения заложенного имущества.
   Содержание закладной подлежит изменению в случае перевода долга по основному обязательству в установленном порядке, поскольку перевод долга влечет за собой заме ну должника.
   В соответствии со ст. 49 Закона об ипотеке владелец закладной может заложить ее путем передачи залогодержателю закладной в обеспечение обязательства, возникшего между прежним владельцем закладной (ипотечным залогодержателем) и новым залогодержателем. В этих случаях новая запись о владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня со дня предъявления закладной новым законным владельцем.
   Регистрационный орган также обязан в этот же срок осуществить запись о новом владельце закладной, если переход прав по закладной подтверждается документами о реорганизации юридического лица — прежнего владельца закладной либо закладная перешла к новому залогодержателю в порядке наследования.
   Основанием для регистрации нового владельца закладной может быть также и судебное решение.
   Закладная, как и любая ценная бумага, должна быть предъявлена ее владельцем для осуществления прав, закрепленных в закладной, обязанному лицу. Так, в случае залога закладной залогодержатель обязан предъявить ее должнику (либо залогодателю, если он является третьим лицом), с тем чтобы он мог выполнить обязательство, обеспеченное ипотекой, либо получить обеспечение своих требований из сумм, вырученных при реализации предмета ипотеки.
   В случае исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, прекращение ипотеки удостоверяется путем передачи закладной залогодателю. В случае нахождения закладной у залогодержателя либо отсутствия на ней отметок о частичном исполнении основного обязательства бремя доказывания исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, в целом либо в части лежит на должнике.
   В свою очередь, нахождение закладной у должника основного обязательства свидетельствует об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.
   Исполнение основного обязательства влечет за собой аннулирование закладной путем простановки на ней органами, осуществлявшими регистрацию ипотеки, штампа “погашено”.
   Закладная может быть в судебном порядке признана недействительной в случае нарушения порядка ее выдачи либо в связи с утратой закладной. К примеру, когда закладная содержит бланковую передаточную надпись, то есть отсутствует наименование (полное имя) лица, в пользу которого учиняется передаточная надпись. Утрата закладной является основанием для выдачи законному владельцу дубликата закладной. До решения вопроса о том, кому принадлежит закладная, обязанное по закладной лицо вправе не исполнять обязательства, вытекающие из закладной.
   Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом — также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании: заявления в их адрес лица, означенного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр, возможно установить все передаточные надписи, совершенные на утраченной закладной; решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.
   Залогодатель, а если он является третьим лицом, а также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем “дубликат” и передать его в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки.
   Дубликат закладной выдается органом, осуществившим государственную регистрацию ипотеки, путем вручения лицу, утратившему закладную. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают.
   Закладная как ценная бумага может быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе на рынке ценных бумаг. В связи с этим ФКЦБ РФ утверждены методические рекомендации по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 26 февраля 1999 года. Данные рекомендации содержат, в частности, следующие положения:
   “Осуществление профессиональными участниками рынка ценных бумаг операций с закладными не требует специального лицензирования. При этом операции с закладными осуществляются профессиональным участником рынка ценных бумаг в соответствии с тем видом профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, правом на осуществление которой он обладает на основании выданной ему в установленном порядке лицензии.
   Закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, устанавливаемых Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.
   Выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском, не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона “О рынке ценных бумаг”. В соответствии с Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом. Реестровый учет владельцев закладных не ведется.
   В целях снижения риска наступления неблагоприятных имущественных последствий Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг рекомендует инвесторам, а также профессиональным участникам рынка ценных бумаг обращать внимание на текст и обязательные реквизиты закладных, содержание которых может свидетельствовать о степени риска таких ценных бумаг.
   К высокорискованным закладным, в частности, могут относиться следующие:
   а) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования;
   б) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспеченыне обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;
   в) закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;
   г) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;
   д) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством Российской Федерации не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;
   е) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
   ж) закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;
   з) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;
   и) закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
   к) закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;
   л) закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
   Закладная может быть использована как один из инструментов развития системы ипотечного кредитования, что предусматривает и Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года “О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ”.
   Основой предлагаемой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.
   Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
   Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам — заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.
   Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.
   Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке — кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.
   Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

 
< Пред.   След. >