YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Жилищное право России (Л.Ю. Грудцына) arrow § 1.6. Жилищная политика в России: прошлое и будущее
§ 1.6. Жилищная политика в России: прошлое и будущее

§ 1.6. Жилищная политика в России: прошлое и будущее

   Современное жилье как элемент материальной культуры прошло длинный исторический путь: от естественных укрытий и пещер — первых пристанищ наших предков — до современных домов-небоскребов, оборудованных сложной инженерной техникой.
   На разных этапах развития общества по-разному решались вопросы обеспечения граждан жильем. Жилищная нужда своими корнями уходит в глубину веков. Рабовладельцы, феодалы, буржуа не знали жилищной нужды, они жили в избранных ими местах, имели благоустроенное жилище. В то же время рабы Вавилона, Рима, Афин были на положении домашних животных. Не лучше было положение и крепостных крестьян.
   Разорение и пролетаризация крестьянских масс явились социальной базой бурного роста капиталистических городов. Высокая концентрация населения в городах вызвала огромный спрос на жилище. Зарождается новая разновидность буржуа — домовладельцы, которые вкладывают в строительство жилья средства со специальной целью — сдавать их внаем. Жилище становится товаром, за его пользование потребители выплачивают квартирную плату, которая для основной массы населения недоступна. Поэтому в большинстве стран мира спутником крупных городов становится жилищная нужда, превращаясь нередко в социальное бедствие. Так, в странах Африки. Латинской Америки, Азии более трети населения ютится в трущобах без водоснабжения, канализации и электричества.
   В дореволюционной России жилищное хозяйство в основном находилось в руках частных предпринимателей и являлось наиболее отсталым в мире. По низкому уровню благоустройства и пере- уплотненности жилища, а также антисанитарии Россия занимала первое место в Европе. По статистике, средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м, фактическая же обеспеченность была еще ниже.
   Россия была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: 82% жителей страны проживало в сельской местности и, как правило, в собственных домах-избах без элементарного благоустройства. Накануне Первой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн кв. м общей площади. На 80% он состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находившихся в собственности граждан.
   В 1917 г. пришедшие к власти большевики немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в частности с первой Программой партии 1903 г., в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих. Эти идеи были развиты В.И Лениным в дополнении к проекту декрета Петроградского Совета “О реквизиции теплых вещей для солдат на фронте”, которое называлось: “О реквизиции квартир богатых для облегчения нужды бедных”. В соответствии с ним, домовым комитетам вменялось в обязанность взять на учет богатые квартиры, подлежащие реквизиции, а районным Советам рабочих и солдатских депутатов утверждать списки и порядок занятия квартир беднотой. 20 ноября (3 декабря) 1917 г. В.И. Ленин составил “Тезисы закона о конфискации домов с сдаваемыми внаем квартирами” , которые послужили основой для “жилищного передела” — выселения буржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих из подвалов, трущоб, казарм. В “Тезисах” предусматривалась также национализация всей городской земли. В них были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом.
   Изложенные в “Тезисах” идеи нашли дальнейшее отражение в декрете СНК РСФСР от 23 ноября (6 декабря) 1917 г. “Об отмене частной собственности на городские недвижимости” и декрете ВЦИК от 6 (29) декабря 1917 г. “О запрещении сделок с недвижимостью”. На основе этих актов Советы рабочих и солдатских депутатов изымали из частного владения крупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов. Критерием, определявшим право на экспроприацию, служил минимум доходности, получаемой от жилых помещений, определяемый в зависимости от местных условий. Право национализации домов предоставлялось местным Советам. Домовладения и другое недвижимое имущество, нажитое своим трудом, экспроприации не подлежали. В дальнейшем декретом от 25 мая 1920 г. “О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения” было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений. Этот декрет обязывал граждан содержать жилые помещения в надлежащем санитарном состоянии, контроль за этим возлагался на особые отряды при местных Советах. Санитарные инспекции жилищно-земельных отделов местных Советов имели право подвергать наказанию в административном порядке граждан, допускавших антисанитарное состояние жилищ, портивших их, нарушавших правила общежития, а также лишать таких граждан свободы сроком до одного месяца или привлекать к принудительным работам сроком до трех месяцев. Таким образом, в 1917 — 1921 гг. в стране были осуществлены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18% жилых домов.
   Однако камнем преткновения стал вопрос, как организовать эффективное управление и использование всех богатств общества, в том числе и в сфере жилищно-коммунального хозяйства. На практике вспытывались разные механизмы. Так, управление жилыми домами, принадлежавшими местным Советам, вменялось в обязанность домовым комитетам, которые избирались на общих собраниях жильцов. Главным в их деятельности было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади и др Постановлением СНК РСФСР от 22 мая 1921 г. “О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ” предусматривалось привлечение проживавших в домах граждан как к контролю за работой по управлению домовых комитетов, так и к повышению ответственности жителей за сохранность домов. 18 июля 1921 г. был подписан декрет об обязательном привлечении средств жильцов для ремонта домов путем внесения денежных средств, личного труда или материалов в размерах, пропорциональных занимаемой площади.
   На основании постановления СНК РСФСР от 8 августа 1921 г. “Об управлении домами” руководство муниципализированным жилищным фондом оформляется в единую систему. В соответствии с этим постановлением к управлению муниципализированными домами привлекались сами грудящиеся, проживавшие в этих домах. Им предоставлялось право избирать на один год заведующих домами.
   С 1921 г. в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся наиболее устойчивой формой управления жилищным хозяйством. В эти годы стала создаваться с помощью государства и жилищная кооперация. С 1924 г. основной формой управления жилищным хозяйством становятся жилищно-арендные кооперативные товарищества — ЖАКТы. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в надлежащем состоянии и удовлетворять потребности членов товарищества в жилой площади.
   Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. “О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах” управление всем государственным жилищным 49 фондом было возложено непосредственно на местные Советы и на государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилые дома. Бурное развитие промышленности, транспорта, строительства, городского хозяйства вело к росту городского населения страны, что, в свою очередь, требовало больших капитальных вложений в государственное и кооперативное жилищное строительство. Уже к 1940 г. весь городской жилищный фонд СССР составлял 421 млн. кв. м общей площади. Однако этого было недостаточно, чтобы существенно улучшить жилищные условия граждан.
   Великая Отечественная война затормозила развитие городского хозяйства в целом и жилищно-коммунального в частности. Во-первых, большой урон нанесла война, во-вторых, невозможно было выделить значительные средства из бюджета на строительство и содержание жилищного фонда. Коренной перелом в решении жилищной проблемы произошел в 1960-е гг. Так, постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. “О развитии жилищного строительства в СССР” была поставлена задача в кратчайшие сроки достигнуть значительного прироста жилищного фонда страны.
   В третьей Программе партии ставилась даже такая задача на ближайшие 10 — 15 лет, как обеспечение каждой семьи, в том числе семьи молодоженов, благоустроенной квартирой, соответствующей требованиям гигиены и культурного быта. И хотя эти планы не были полностью выполнены, объемы жилищного строительства в 70-е годы впечатляют. Жилищный фонд городов и рабочих поселков к 1971 г. по сравнению с дореволюционным периодом увеличился в 8,5 раза. Средняя обеспеченность жителя в этом же году составила 11 кв. метров общей площади. По числу построенных квартир на тысячу человек населения Советский Союз занимал одно из первых мест в мире. Тем не менее жилищная проблема оставалась острой.
   К началу перестройки в СССР на очереди на получение жилья состояло 14 млн семей (40 млн человек). Наибольшее число нуждающихся находилось в РСФСР более 8 млн семей. При этом 30 млн кв. м (17% всего жилищного фонда России) оказалось размещенным в ветхих и аварийных строениях, более 14% государственного и муниципального жилищного фонда России нуждалось в неотложном ремонте.
   С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 60% государственного и муниципального жилья.
   В стране реализуется несколько программ жилищного строительства, основной из них является государственная целевая Программа “Жилище” 1993 г., которая предусматривала довести объемы жилищного строительства и ввода жилья в эксплуатацию к 1995 г. до 50 56 млн кв. м, однако она не была полностью выполнена, срок ее реализации продлен до 2001 г.
   28 марта 1996 г. Президент РФ принял Указ “О новом этапе реализации государственной целевой Программы “Жилище”, в котором поставлены следующие задачи:
   - обеспечить возможность улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;
   - увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства;
   - расширить права органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан, в проведении жилищной реформы и др.
   Решение жилищной проблемы в России осложняется необходимостью обеспечить жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. С целью рационального регулирования потоков граждан, выезжающих из этих мест, 10 июля 1995 г. принята федеральная Программа “Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей”, в которой предусмотрены два этапа решения этой проблемы, а также определены основные источники финансирования жилищного строительства: средства из федерального и муниципального бюджетов, из бюджета субъектов РФ северных территорий, личные средства северян, льготные кредиты, безвозмездные субсидии и др.
   Принятие нового ЖК ознаменовало собой новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм ЖК РСФСР 1983 г. уже давно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.
   После принятия ЖК РФ утратившими силу были признаны:
   1) Жилищный кодекс РСФСР (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883);
   2) Постановление Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 г. “О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР” (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 884);
   3) п. 2 Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 января 1985 г. “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР” (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1985. № 4. Ст. 117);
   4) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 29 августа 1986 г. № 3990-XI “О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР” (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1986. № 36. ст. 1023);
   5) абз. 5 Закона РСФСР от 3 декабря 1986 года “Об утверждении Указов Президиума Верховного Совета РСФСР о внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР” (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1986. № 50. Ст. 1467);
   6) ст. 3 Закона РСФСР от 7 июля 1987 г. “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР” (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1987. № 29. Ст. 1060);
   7) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 ноября 1988 г, № 10482-Х1 “О внесении дополнения в статью 37 Жилищного кодекса РСФСР” (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1988 № 47. ст. 1493).
   8) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 19 декабря 1989 г. № 10791-XI “О дополнении статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР” (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1988. № 51. Ст. 1619);
   9) Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 22 июня 1989 г. № 11943-XI “О внесении дополнений и изменений в Жилищный кодекс РСФСР” (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1989 № 26. Ст. 642).
   10) ст. 3, 9, 10 и разд. III Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. ст. 959);
   11) Закон РСФСР от 6 июля 1991 г. № 1552-1 “О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР” (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963);
   12) п. 3, 9, 10 ии. 11 (в части замены слов в статье 9) Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. № 4199-1 “О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 2. ст. 67);
   13) Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99);
   14) Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. № 4219-1 “О введении в действие Закона Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 100);
   15) п. 2 ст. 1 Федерального закона от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (СЗ РФ. 1994. № 16. Ст. 1864);
   16) п. 9 ст. 1 Федерального закона от 27 января 1995 г. № 10-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации “О статусе военнослужащих” (СЗ РФ. 1995. № 5. Ст. 346);
   17) п. 2 ст. 38 Федерального закона от 22 августа 1995 г. № 151-ФЗ “Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей” (СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3503);
   18) Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 9-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” (СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147);
   19) Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ “О товариществах собственников жилья” (СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963);
   20) Федеральный закон от 21 апреля 1997 г. № 68-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” (СЗ РФ. 1997. № 17. Ст. 1913);
   21) Федеральный закон от 28 марта 1998 г. № 45-ФЗ “О внесении изменений и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР” (СЗ РФ. 1998. № 13. Ст. 1467);
   22) Федеральный закон от 10 февраля 1999 г. № 29-ФЗ “О внесении дополнений в Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” (СЗ РФ 1999. № 7. Ст. 876);
   23) Федеральный закон от 17 июня 1999 г. N° 113-ФЗ “О внесении изменений и дополнения в Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” (СЗ РФ. 1999. № 25. Ст. 3042);
   24) Федеральный закон от 8 июля 1999 г. № 152-ФЗ “О внесении дополнения в статью 15 Закона Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” (СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3485);
   25) Федеральный закон от 17 апреля 2001 г. № 48-ФЗ “О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодекса РСФСР” (СЗ РФ. 2001. № 17. Ст. 1647);
   26) абз. 98 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2001 г. № 196-ФЗ “О введении в действие Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях” (СЗ РФ. 2002. № 1. Ст. 2);
   27) п. 24 ст. 2 Федерального закона от 21 марта 2002 г. № 31-ФЗ “О приведении законодательных актов в соответствие с Федеральным законом “О государственной регистрации юридических лиц” (СЗ РФ. 2002. № 12. Ст. 1093);
   28) п. 4, 10, 17 22 ст. 1 Федерального закона от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (СЗ РФ. 2002. № 21. Ст. 1918);
   29) ст. 2 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 116-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием государственного управления в области пожарной безопасности” (СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3033);
   30) ст. 1 и 2 Федерального закона от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ “О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)” (СЗ РФ. 2002, № 52. Ст. 5135);
   31) ст. 4 Федерального закона от 31 декабря 2002 г. № 187-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации” (СЗ РФ. 2003. № 1. ст. 2);
   32) ст. 1 Федерального закона от б мая 2003 г. № 52-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг” (СЗ РФ. 2003. № 19. Ст. 1750);
   33) ст. 2 и 3 Федерального закона от 20 июля 2004 г. № 71-ФЗ “О внесении изменений в статьи 14 и 15 Федерального закона “О статусе военнослужащих” и статью 108 Жилищного кодекса РСФСР” (СЗ РФ. 2004. № 30. Ст. 3089);
   34) ст. 22 Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъ- 55 ектов Российской Федерации” и “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” (СЗ РФ. 2004. № 35. Ст. 3607).
   В Послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации 2004 г. проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент РФ, “практически каждого гражданина, каждую российскую семью”.
   В настоящее время приняты четыре составляющих оценки развития страны: реальные доходы граждан, обеспеченность жильем, уровень образования и здравоохранения. Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья.
   Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи:
   а) повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья;
   б) повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.
   Общий объем жилищного фонда России — 2,85 млрд кв. м (19 млн жилых строений). Однако из них:
   - 62,1 % старше 30 лет,
   - 3,1 % (88,7 млн кв. м) — это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн человек;
   Более 15 млн человек проживают в панельных зданиях, построенных в 50 — 60г., около 40млн человек — в неблагоустроенных квартирах. Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека. Это в 2 — 3 раза меньше, чем в развитых странах (например, Мадрид — 24, Париж, Лондон — 32, Стокгольм — 40 кв. м на человека).
   Падение объемов строительства жилья связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85% в конце 80-х годов до 20% в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина — в административных и бюрократических барьерах, препятствующих внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.
   Велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предоставление земельного участка для строительства до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до двухсот подписей. Все это в конечном счете приводит к удорожанию строительства и повышению цены продажи жилья. В настоящее время наблюдается устойчивый рост цены на жилье на первичном и вторичном рынках (например, только за 2004 г.: в регионах цены выросли на 26%, в Москве на 45%). Средняя цена на первичном рынке в 2 - 3 раза превышает себестоимость строительства. Цена на вторичном рынке приближается к цене на первичном рынке, что свидетельствует о дефиците жилья.
   Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный объем кредитов - менее 10 млрд руб. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, что:
   - состоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 млн семей (8,6%);
   - время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15 — 20 лет;
   - количество желающих улучшить жилищные условия составляет 61% (31,6 млн семей);
   - общая потребность в жилье составляет порядка 1,57 млрд кв. м (55% имеющегося фонда);
   - за 2003 г. улучшили жилищные условия 230 тыс. семей (0,7% желающих).
   Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.
   В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:
   1) спрос на рынке жилья, в том числе:
   а) все еще достаточно высокие процентные ставки по ипотеке;
   б) высокие цены на жилье;
   в) смешанный состав очереди на получение социального жилья;
   г) высокие ограничения в области определения жилищных прав;
   2) предложение на рынке жилья, в том числе:
   а) большое количество согласований исходно-разрешительной документации;
   б) отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим участкам.
   По оценкам экспертов, наиболее тяжелая ситуация в этом вопросе сложится в 2007 г. Поэтому муниципалитетам необходимо уже сегодня приступать к его решению.
   В основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован — 90% строительных организаций являются частными компаниями. Требования рынка обусловили переход строительного комплекса на новые, более прогрессивные конструкционные системы:
   а) уменьшение доли крупнопанельного строительства;
   б) в пользу кирпичного, каменного, монолитного и сборно-монолитного.
   Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения.
   Новая редакция Градостроительного кодекса РФ наряду с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами должна обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм, регулирующих деятельность по территориальному планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства. Снять препятствия по инвестированию в недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц. Сформировать правила землепользования с целью застройки на территории муниципального образования.
   Более полутора десятков законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений и развитие системы ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство, уменьшение транзакционных издержек, в том числе за счет отмены нотариального удостоверения договора ипотеки (сегодня — 1,5% от суммы сделки), формирование кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков.
   Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой “Жилище” на 2002 — 2010 гг. Программа устанавливает основные количественные приоритеты:
   а) сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15 — 20 лет до 5 — 7 лет,
   б) а также обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года. В настоящее время Программа включает девять подпрограмм:
   1. “Государственные жилищные сертификаты”;
   2. “Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса “Байконур”;
   3. “Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда”;
   4. “Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации”;
   5. “Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф”;
   6. “Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации”;
   7. “Обеспечение жильем молодых семей”;
   8. “Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей”;
   9. “Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан”.
   В 2004 г. закончился первый этап этой Программы. Прошедший 3-хлетний период можно назвать предварительным этапом, в процессе которого было разработано большинство подпрограмм, накоплен первый опыт их практической реализации и координации. Программа финансируется и выполняется с превышением плановых показателей. Однако ясно определились и основные недостатки :
   а) дефицит федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем граждан России;
   б) отсутствие концентрации федеральных бюджетных ассигнований на главных направлениях, их распыление по девяти подпрограммам, пяти государственным заказчикам, по всем регионам;
   в) отсутствие консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;
   г) слабое использование внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе личных средств граждан;
   д) отсутствие конкретных мероприятий, направленных на увеличение объемов жилищного строительства.
   С 2005 г. начался второй основной 6-летний этап Программы. С целью повышения ее эффективности предлагается:
   1. Изменить акцент Программы, подчеркнув направленность на решение проблемы формирования и развития рынка жилья.
   2. Учесть в тексте Программы вопросы, связанные с принятием пакета законопроектов, направленных на развитие рынка доступного жилья, а также необходимость разработки и принятия нормативных актов федерального и регионального уровней с целью реализации указанного пакета законопроектов.
   3. Выделить в Программе два основных блока подпрограмм, имеющих цель:
   а) государственное стимулирование спроса на рынке жилья путем адресной целевой поддержки отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет установленные законом обязательства;
   б) государственное стимулирование предложения на рынке жилья путем формирования инженерной инфраструктуры, участков для строительства жилья, а также реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства.
   Опыт реализации Программы “Жилище” в качестве государственного заказчика-координатора позволяет сделать следующий вывод. Наиболее эффективное использование средств федерального бюджета, предназначенных для выполнения установленных законом обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, достигается — если эти средства направляются в виде адресных целевых субсидий в форме государственных жилищных сертификатов.
   Основу второго блока должна составить новая подпрограмма с рабочим названием “Формирование участков под жилищное строительство”. В этой подпрограмме и частично в подпрограмме “Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда” в соответствии с новым Градостроительным кодексом РФ необходимо разработать и реализовать механизм выделения и инженерного обустройства участков, имеющих комплект исходно-разрешительной документации для строительства жилья. А также механизм последующей реализации таких участков инвесторам-застройщикам на конкурсной основе. Финансирование работ по формированию участков будет осуществляться на паритетных началах за счет регионального (муниципального) и федерального бюджетов. Федеральные средства на возвратной основе (например, беспроцентный кредит). При этом наносится серьезный удар по условиям существования в строительном процессе таких понятий, как “коррупция” и “взятки”.
   Ежегодно на реализацию указанных подпрограмм необходимо выделять из федерального бюджета не менее 8 млрд руб., в том числе не менее 5 млрд руб. по подпрограмме “Формирование инженерной инфраструктуры для строительства жилья”. В качестве перспективы представляется возможным использовать на указанные цели займы международных финансовых организаций, в том числе средств Всемирного Банка. Представляется, что строительный комплекс России способен решить задачи, поставленные перед ним в Послании Президента РФ 2004 г. Сегодня ему для этого нужны: земля, инженерная инфраструктура и воля руководителей всех уровней и ветвей власти. Необходимо начать работу по совершенствованию регионального законодательства и нормативной базы в целом, формированию региональных программ и проектов, генеральных планов и планов застройки в соответствии с принятыми на федеральном уровне решениями.

 
< Пред.   След. >