YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Жилищное право России (Л.Ю. Грудцына) arrow § 21.6. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования
§ 21.6. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования

§ 21.6. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования

   Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
   В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения — лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
   К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
   Например, за период реформ 1990— 1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 г ) построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза за период с конца 1990 по 1998 год и дог 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.
   Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5 - 2% квартир, находящихся в частной собственности.
   Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В ; гловиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.
   Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.
   Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:
   1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых “либеральных”, практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
   2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
   3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.
   Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.
   4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
   5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения нежелание жить в долг.
   6. Большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.
   7. Большое количество субсидий в этой сфере и их “слабая адресность”. Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.
   8. Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.
   9. Непрозрачные источники доходов граждан.
   10. Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России и особенно в Москве пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млн долл. США. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы.
   При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США — 53%, у нас же не доходит и до 1%.
   Число кредитов в 2003 г. составило 27 тыс., таким образом, если мы попробуем заняться подсчетами, то получим примерно такой размер среднего кредита — 18 тыс. долл. США. В большинстве крупных городов и даже в Подмосковье на такую сумму квартиру не купить. В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит. Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. Например, цифра в 27 тыс. относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3000 банковских кредитов и около 200 небанковских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно в продаже находятся несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно. Итак, принимая во внимание все вышесказанное, получается, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, сложно.
   По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снижение ставок по кредиту ниже “психологического” барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Возможно, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипотеки, в ее сегодняшнем выражении, для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно, ипотека — это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в 1,5 и более раз. Кроме того, к выплате процентов но кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности — это еще 0,5-2% от общей суммы. Вот и попробуй убедить население, что ему это надо.
   Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против этого довольно веский довод — “андеррайтинг” (это оценка кредитором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банком оцениваются три момента:
   - платежеспособность заемщика,
   - готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),
   - оценка стоимости закладываемого имущества.
   Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно бесполезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сегодня имущество останется достаточным обеспечением кредита в будущем дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу или вообще снести в связи с городскими нуждами. Вот и получается, что банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам организаций, являющихся корпоративными клиентами. Заявления же от людей “с улицы” рассматриваются несколько месяцев и в большинстве случаев отклоняются. Но дело, конечно, не в банках, и “вопрос” не к ним.
   Не стоит, как это делает Правительство РФ, рассматривать западную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных проблем. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут сами рыночные механизмы. В России же обеспечить себя жильем с помощью “сегодняшней ипотеки” в состоянии лишь очень небольшой слой населения. Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.
   Сегодня цена строительства квадратного метра в столице составляет 1000 — 1200 долл. США, и, таким образом, хорошая квартирка может обойтись в десятки тысяч условных единиц.
   При рассрочке на среднем московском заработке 15 — 20 тыс. руб. не вполне подъемная сумма. А когда между человеком и вожделенной квартирой выстраивается цепочка из частного инвестора, инвестиционной корпорации, ипотечного агентства, банка, страховой компании ее приобретение в кредит становится столь же невозможным, как и покупка на свободном рынке.
   России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья, по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость — актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, дав, таким образом, населению самому решать, по какой им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет “работать” ровно до тех пор, пока власти не наладят “человеческие” условия ее работы.
   Ипотечный рынок России живет в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты советуют оглянуться назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что “победит” нейтральный вариант развития событий. Теории дальнейшего развития ипотеки настолько многообразны, что могли бы стать темой самостоятельного дипломного проекта. В своей работе я рассмотрю лишь те, которые, на мой взгляд, наиболее реалистичны.
   В качестве первого сценария дальнейшего развития ипотечного рынка в России, пожалуй, стоит рассмотреть теорию о том, что с развитием ипотеки цены на недвижимость возрастут еще больше. С развитием ипотеки спрос на недвижимость будет расти, соответственно, вырастут и цены. Сторонники этой точки зрения считают, что с целью ограничения роста цен на жилье необходим опережающий рост предложения жилья по сравнению с ростом ипотечных кредитов. Они полагают, что в 2005 г. снизятся дополнительные расходы на оформление ипотечного кредита, а на рынке появятся новые кредитные продукты. В данном случае рынок ипотечного кредитования, вероятно, должен будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы. Кроме того, ряд специалистов по развитию ипотеки считают, что конкуренция на рынке ипотечных кредитов в 2005 г. усилится, мотивируя это тем, что доходы населения сохранятся на прежнем уровне, а денежные накопления будут требовать размещения, а также возрастет конкуренция между кредитными организациями, участвующими в системе ипотечного кредитования.
   В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки в Совете Федерации эксперты отметили, что рынок ипотечных кредитов в прошедшем году демонстрировал тенденцию к росту как но объемам кредитования, так и по количеству банков, которые выдают кредиты. Сложилась конкуренция среди банков, в результате чего снизились процентные ставки, уменьшился первоначальный взнос, увеличился срок кредитования до 20 лет. Тем не менее объем выдаваемых банками кредитов пока невелик.
   На начало 2005 г. в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большинства банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредитования ресурсам. В связи с этим представляется маловероятным дальнейшее снижение процентных ставок и существенное увеличение объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов.
   Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном состоянии С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Совсем недавно Государственная Дума взялась за разрешение этой недоработки. В результате ударной работы парламента были приняты в третьем чтении последние 17 законопроектов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года). Среди них и поправки к Закону “Об ипотечных ценных бумагах”, снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро приняты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году.
   Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей кредитов на жилье банки, — нехватка средств на финансирование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов.
   Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипотечных облигаций в России может начаться настоящий ипотечный бум. Также стоит в рамках данного исследования рассмотреть теорию о том, что, несмотря на ряд благоприятных законодательных инициатив, по сути ничего не изменится. И, как подчеркивают специалисты, развитие событий в соответствии с этим сценарием очень возможно.
   Законы-то приняты, но теперь мы стоим перед задачей их практической реализации. Потому что любой самый мудрый законопроект можно легко похоронить, если на его пути останутся либо технические, либо бюрократические преграды. Так, серьезно тормозит работу сотрудников банков, занимающихся ипотечным кредитованием, чрезвычайно сложная и запутанная система регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Документы необходимо подавать в целый ряд не связанных друг с другом организаций, нередко расположенных в разных населенных пунктах. Недавние попытки законодателя по упрощению этой процедуры, конечно, заметны, но недостаточны. К тому же динамику развития ипотечного рынка могут серьезно корректировать “внешние силы”, например инфляция. Развитие событий по третьему сценарию — когда преобразования на ипотечном рынке все же будут происходить, хотя и не столь динамично и эффективно, как этого хотелось бы, — представляется наиболее реальным. Хоть поправки в Федеральный закон “Об ипотечных ценных бумагах”, снимающие препятствия к их выпуску, в России и приняты, для того чтобы компании получили возможность эмитировать ипотечные облигации, необходимо принять еще ряд подзаконных актов. В частности, ФСФР должна разработать около десятка документов, которые бы регламентировали правила торговли ипотечными бумагами на фондовой бирже. Кроме того, необходимо обеспечить возможность повышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой международной практикой. Для чего также нужны изменения в законодательстве. В качестве примера можно привести отсутствие у нас в стране специальных обеспечительных счетов, которые дают инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие по ипотечным кредитам, дойдут до него, а не затеряются где-нибудь в закоулках финансовых цепочек. Чтобы позитивный механизм действия рынка ипотечных облигаций заработал, необходимо дать возможность институциональным инвесторам, прежде всего пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства в эти бумаги. В целом инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенсионные фонды, страховые компании, банки. инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды Причем первые две группы являются наиболее привлекательными рынка ипотечных ценных бумаг. По оценкам Всемирного банка, одни только пенсионные фонды могут инвестировать в ипотечные ценные бумаги около 120 млрд руб. в течение ближайших пяти лет. Однако пока полноценного механизма, который позволил бы им это сделать, не существует. Таким образом, для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач:
   1. Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании.
   2. Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу.
   3. Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования.
   4. Налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны.
   5. Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов.
   6. Формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.
   7. Доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию.
   8. Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
   9. Разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.
   Ипотечное кредитование жилья (несмотря ни на что) — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения — в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на “светлое будущее” ипотеки в нашей стране. Тем не менее хочется верить, что работа по формированию законодательства об ипотеке только началась.

 
< Пред.   След. >