YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Жилищное право России (Л.Ю. Грудцына) arrow § 22.4. Оформление договора ипотечного жилищного кредитования
§ 22.4. Оформление договора ипотечного жилищного кредитования

§ 22.4. Оформление договора ипотечного жилищного кредитования

   Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений ст. 8 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Оформление ипотеки в настоящее время вызывает массу трудностей, это довольно сложная процедура. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, т. е. связанной системы юридических фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога.
   Форма договора о залоге определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству РФ, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в РФ гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.
   Согласно ст. 9 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности.
   Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценка предмета ипотеки осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
   Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В случае если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны размеры и сроки соответствующих платежей либо условия, позволяющие их определить. Когда права залогодержателя в соответствии с требованием ст. 13 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
   По закладной допускается уступка права залогодержателя другому лицу и тем самым уступка прав по обеспеченному соответствующей ипотекой основному обязательству, которая осуществляется путем совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. Однако уступка права требования конкретному лицу может быть произведена и в договорном порядке.
   В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой требования имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана фиксированная сумма требований залогодержателя обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
   На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению такого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона “О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон Российской Федерации “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ, который вступил в силу с 1 января 2005 г.
   Однако несмотря на недавние изменения в законодательстве, считаю необходимым раскрыть проблему нотариального удостоверения договора ипотеки, так как стороны договора могут предусмотреть в нем необходимость такого удостоверения. Согласно Основам законодательства о нотариате договор ипотеки может удостоверяться как в частных, так и в государственных нотариальных конторах (исключительно по месту нахождения недвижимого имущества) . К его оформлению применяются общие правила удостоверения сделок у нотариуса.
   Для оформления ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое передает имущество под залог (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залогодержатель), со всеми необходимыми документами, с паспортами, удостоверяющими личность обеих сторон. Нотариус должен проверить эти документы и обязательно выяснить, способно ли лицо, совершающее сделку, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицу, совершающему сделку, его права, обязанности, ответственность и главное последствия совершаемого нотариального действия с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред. Это является одной из существенных гарантий охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
   При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор. Если имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит семью в тяжелое материальное положение. а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решение о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в п. 1 ст. 281 ГПК РФ, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от принятого этим лицом (организацией) решения нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее совершение до рассмотрения дела судом.
   При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон - юридическое лицо. нотариус обязан проверить его правоспособность. Юридическое лицо действует на основании устава, учредительного договора и устава либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совершаемая сделка соответствовала целям деятельности, предусмотренным в учредительных документах юридического лица, и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или положением. Если устав подлежит регистрации, нотариус при удостоверении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.
   Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособности и поэтому специально не проверяется. Но поскольку юридические лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц выписки из протокола об их избрании, о распределении обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например, представители правлений, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уставу. Если по нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействительной.
   Например, в Президиуме ВАС РФ рассматривался протест Председателя ВАС РФ на решение ВАС Республики Саха о признании недействительным договора о залоге имущества, заключенного между банком “Инфробанк” и ФОЗТ “ЯПВТШ”.
   Между коммерческим банком “Инфробанк” и АОЗТ “ЯПВТИ” был заключен договор залога имущества общества в обеспечение возврата кредита. Договор залога со стороны залогодателя подписан председателем правления акционерного общества, действующим, как указано в договоре, на основании устава. Между тем, как усматривается из устава АОЗТ “ЯПВТИ”, председатель правления не наделен полномочиями совершать такие сделки. Следовательно, договор о залоге недвижимого имущества следует считать недействительным.
   При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого являются юридические лица, нужно также руководствоваться нормативными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается, в отдельных случаях, к компетенции какого органа относятся принятие решения о залоге имущества. На практике договор ипотеки, заключенный на основании решения некомпетентным органом юридического лица, должен быть признан недействительным.
   Так, ВАС РФ рассматривается спор между Курганским банком Сбербанка России и акционерным обществом “Фирма “Курганоблонаб” о недействительности сделок по кредиту и залогу недвижимого имущества. При заключении договора представитель предприятия заемщика представил в банк доказательства наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол общего собрания акционеров от 24 июня 1994 г. о делегировании совету директоров права распоряжения имуществом акционерного общества, составляющим более 10% его активов.
   Однако вопросы, отнесенные законом об акционерных обществах к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов общества (ст. 103 ГК РФ). Законом также не предусмотрена возможность делегирования полномочий общего собрания акционеров совету директоров. Согласно Типовому уставу АООТ к исключительной компетенции собрания акционеров относится принятие решений о порядке, сдаче в аренду или ином распоряжении имуществом общества, составляющим более 10% его активов. В связи с этим договор залога не соответствует требованиям закона, и эта сделка является ничтожной.
   По завершении проверки правосубъектности лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует представления ими правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущество.
   Подтверждающие документы на жилой дом или квартиру:
   - справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен полностью;
   - договор передачи квартиры в собственность граждан;
   - договор дарения, купли-продажи, свидетельство о нраве на наследство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству;
   - решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом;
   - свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой дом.
   Документами, устанавливающими права на земельные участки, являются:
   - решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в компетенции которого находится право принятия данного правового акта;
   - договор продажи недвижимости;
   - договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;
   - договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности;
   - договор дарения;
   - свидетельство о праве собственности на земельный участок;
   - свидетельство о праве на наследство и др.
   Кроме правоустанавливающих документов, в обязательном порядке должны быть представлены документы, подтверждающие стоимость закладываемого имущества. При залоге жилых домов или квартир таким документом является справка БТИ, если такой оценки нет, то по их страховой оценке. Земельные участки оцениваются соответствующими комитетами но земельным ресурсам и землеустройству. Оценка недвижимости, сделанная названными организациями, — минимальная, залоговая же стоимость недвижимости может быть и иной, но не должна быть менее той, что указана в страховой оценке, справке БТИ либо в оценке земельного комитета. Залоговая стоимость может превышать в несколько раз первоначальную стоимость и устанавливается по соглашению сторон. При удостоверении договора ипотеки, кроме перечисленных выше документов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом у нотариуса.
   Залог жилого дома (части дома) или квартиры, находящейся в общей совместной собственности, может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сдаче их в залог по собственному усмотрению. Согласно ранее действовавшему законодательству при залоге жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право постоянного пользования жилыми помещениями в них, должно было быть получено предварительное согласие органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), как и при отчуждении жилых домов и квартир. На сегодняшний день данная норма утратила силу, по действующему законодательству родителям не требуется получать согласие органов опеки и попечительства на совершение таких сделок. Необходимость получения такого согласия сохранилась лишь для опекунов и попечителей.
   Когда залогодателем выступает один из супругов, то для совершения сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации). Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
   Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рассрочкой платежа и у нотариуса имеются соответствующие документы, вторично эти документы не истребуются. После проверки всех перечисленных документов нотариус удостоверяется в правильности составления проекта договора ипотеки, в наличии всех перечисленных выше условий данного договора, или сам составляет проект этого договора. Текст договора ипотеки должен быть написан четко и ясно, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц — без сокращений, с указанием адресов их органов, фамилия, имя, отчество граждан, их места жительства должны быть написаны полностью. Договор об ипотеке составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.
   Нотариус придает юридическую силу данному договору путем совершения удостоверительной надписи на документе, содержание и форма которой утверждается Министерством юстиции Российской Федерации. Удостоверительная надпись содержит сведения о дате и месте совершения нотариального действия, характере действия, фамилию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, отметку о взыскании пошлины, подпись нотариуса.
   При удостоверении договора ипотеки какие-либо сделки в отношении заложенного имущества, в частности купля-продажа, не допускаются. Поэтому о заложенном имуществе в нотариальной конторе и других соответствующих органах (БТИ) делается отметка о запрещении отчуждения указанной недвижимости в связи с заключением договора залога на весь период до момента расчета кредитора с залогодателем. Наложение запрещения производится путем надписи об этом по установленной форме на договоре о залоге. О наложении запрещения по договору о залоге нотариальная контора сооб.цает в Единую Государственную Регистрационную Палату, осуществляющую регистрацию строения.
   Наложение запрещения отчуждения регистрируется в реестре запрещений, а также в алфавитной книге учета запрещений и ареста. Помимо регистрации договора ипотеки в этих реестрах данный договор регистрируется, как и все нотариальные действия, в реестре по форме №1, в который заносятся следующие факты:
   - порядковый номер нотариального действия;
   - дата совершения нотариального действия;
   - наименование лиц, для которых совершено нотариальное действие, место их жительства;
   - документы, удостоверяющие их личность;
   - сумма взысканной государственной пошлины;
   - расписка в получении нотариально оформленного документа.
   Кроме того, договор, в котором отсутствуют или нарушены какие-либо данные, предусмотренные ст. 9 и п. 4 ст. 13 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
   В случае, когда в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя (в соответствии со ст. 13 ФЗ РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”) удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (ч. 2 п. 3 ст. 14 названного Закона).
   Согласно ст. 10 п. 2 данного Закона, п. 3 и п. 4 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”).
   Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (и. 5, ст. 20 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”). Согласно законодательству ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”).
   Основанием для государственной регистрации ипотеки служит заявление залогодателя или залогодержателя но данному договору, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Между тем расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между сторонами договора не установлено иное.
   Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
   - договор об ипотеке и ее копия (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ);
   - документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
   - документ об уплате государственной пошлины (в ред. Федерального закона от 02 ноября 2004 г. № 127 ФЗ);
   - иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без оплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
   Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляются также:
   - закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1, ст. 14 ФЗ РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости), за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;
   - документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
   Если имеет место уступка прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке, государственная регистрация смены залогодержателя осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. В этом случае для государственной регистрации должны быть представлены:
   - договор уступки прав;
   - документ об оплате государственной регистрации;
   - ранее зарегистрированный договор об ипотеке.
   Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки считается день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
   Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки допускается в случаях :
   - право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с законом;
   - с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
   - документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;
   - акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
   - лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться данным недвижимым имуществом;
   - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
   - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данную недвижимость;
   - правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие ФЗ “Об ипотеке” перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества;
   - не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав;
   - имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Однако наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.
   В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме не позднее пяти дней после окончания срока рассмотрения заявления направляется сообщение о причине отказа, и копия самого сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
   Отказ в государственной регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. В качестве примера рассмотрим судебный спор.
   Залогодержатель был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрации). Банк обжаловал в судебном порядке уклонение учреждения юстиции от регистрации в пользу банка законной ипотеки на жилые помещения, приобретенные акционерным обществом за счет кредита, предоставленного ему для этих целей банком. В ходе судебного разбирательства арбитражный суд установил, что кредит был предоставлен банком акционерному обществу для приобретения жилых помещений на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ним и заказчиком строительства. В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. В силу п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке учреждение юстиции должно было осуществить регистрацию законной ипотеки в отношении недвижимого имущества в момент регистрации права собственности общества на полученные жилые помещения. Однако в тот момент такая регистрация не была осуществлена. В ходе проведения правовой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных обществом для регистрации своего права собственности на жилые помещения, учреждение юстиции не смогло выявить факт, что денежные средства, перечисленные акционерным обществом заказчику по договору долевого участия в строительстве в качестве платы за квартиры, были предоставлены обществу для этих целей банком на основании кредитного договора. Поэтому учреждение юстиции и не установило факта возникновения законной ипотеки банка на эти квартиры. В последующем банк обратился к учреждению юстиции с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанных жилых помещений. Однако учреждение юстиции не приняло от банка документы на государственную регистрацию, так как заявитель не приложил документа об оплате государственной регистрации.
   Арбитражный суд, рассмотрев представленные заявителем документы, признал уклонение учреждения юстиции от приема документов на регистрацию законной ипотеки неправомерным. В соответствии с правилами п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нарушение абз. 2 п. 2 ст. 20 учреждение юстиции не осуществило государственную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежилое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации. В этом случае плата за государственную регистрацию не взимается. До внесения в Единый государственный реестр регистрационной записи рассмотрение заявления о регистрации может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. В этом случае регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения.
   Плата за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон по договору возвращается половина суммы, внесенной за государственную регистрацию.
   Согласно ч. 2 ст. 21 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в случае:
   - непредставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и 3 ст. 20 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”;
   - несоответствия договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям законодательства РФ;
   - необходимости проверки подлинности представленных документов;
   - при наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.
   В случае принятия решения об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения несоответствий. При невыполнении требований в установленный срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.
   Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 29 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).
   Ипотекой могут быть обеспечены любые обязательства, чаще всего такими обязательствами становятся кредитные обязательства, в которых основными субъектами являются банки и другие специализированные кредитные организации. Именно кредитные организации и банки (далее банк) являются инструментом ипотечного кредитования в России и за рубежом. На сегодняшний день в связи с рядом неразрешенных вопросов в законодательстве России такое понятие как “ипотечный банк” применяется в более широкой трактовке, чем это предполагалось изначально. Так, в современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять не только коммерческие банки, но и страховые компании, сельскохозяйственные банки и другие кредитно-финансовые учреждения. В результате количество возможных субъектов в данном правоотношении является довольно обширным.
   Таким образом, ипотечный банк — это кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд {ипотечного кредита) под залог недвижимости — земли и городских строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций — долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.
   Сегодня ипотечные программы имеют более 50 банков. С загородной недвижимостью работают только 13 из них. А все потому, что и без того сложная ситуация на рынке ипотечного кредитования усугубляется несовершенством местного законодательства в этой сфере. При этом часть банков выдвигают дополнительные требования: некоторые соглашаются кредитовать лишь корпоративных клиентов, другие работают только со своими клиентами — теми, кто имеет в этих банках счета.
   Некоторые банки имеют единые условия для городских и загородных объектов. Например, в Сбербанке кредиты выдаются под 11% в валюте или 18% в рублях для всех видов недвижимости. Другие кредитные организации варьируют условия в зависимости от разных деталей. Московский филиал петербургского Промстройбанка выдает ипотечные кредиты на стадии строительства под 16% в валюте. Если же дом уже готов, процентная ставка составляет 13% для заемщиков с официальными доходами и 14% для граждан, которые не в состоянии предъявить документарное подтверждение своих доходов. А банк “Метрополь” практикует ломбардное кредитование: под имеющуюся недвижимость и не интересуясь целью, для которой кредит берется. Их ставки от 12 до 18% годовых в валюте, для своих клиентов 10%. Власти приписывают ипотечному кредитованию “уникальные возможности” по решению жилищной проблемы и сулят нам бум ипотечных кредитов. По мнению аналитиков, объем ипотечных кредитов, выданных населению к 2010 г., может составить от 427 млрд до 444 млрд руб. - это более 5% всего кредитного портфеля банков. Прогнозы банков не так оптимистичны: реализовать весь потенциал по ипотеке они не торопятся. Так что отнюдь не все желающие могут быть облагодетельствованы ипотечными кредитами.
   Ипотекой или ипотечным кредитованием сегодня принято называть сделки купли-продажи с залогом имущества, нацеленные на получение прибыли. В случае с жильем это выглядит примерно так: клиент в счет кредита осуществляет первоначальный взнос банку, залогом по обеспечению этого кредита служит, например, квартира, которую банк продает, если клиент не выплатит кредит в срок. Тем самым банк компенсирует оставшиеся 70-90% своих кредитных средств, переданных по договору ипотеки, хотя это не возмещает банку другие возможные убытки. К числу возможных убытков банка можно отнести:
   - недополученные банком проценты по кредиту;
   - риск невосполнения потерь банка по кредиту в случае падения цен на жилье — ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, и нет никакой гарантии, что на момент утраты клиентом платежеспособности (это может произойти и через пять, и через десять лет) жилье не подешевеет. В подобной ситуации банк будет нести большие убытки.
   Чтобы избежать подобной ситуации, банки, в отсутствие четкого законодательного регулирования, пытаются подстраховаться за счет залогового покрытия, страхования рисков и процента на предоставление кредита. Так, к будущим кандидатам банки предъявят довольно суровые требования. Потенциальный потребитель ипотечного кредита это россиянин с официальным доходом, равным, по московским меркам, не менее 30 тыс. рублей в месяц. Кроме того, чтобы “понравиться” банку, помимо кредитоспособности необходимо обладать и начальным капиталом, равным 10 — 30% от стоимости квартиры. Даже если банки и снизят проценты по кредиту, как это обещают аналитики, сумма долга все равно останется для граждан чувствительной, но такое снижение само по себе на данном этапе маловероятно.
   Сегодня в России недоступность ипотечных кредитов для населения объясняется размером первого взноса, который, как правило, составляет 20 — 30% от стоимости жилья и неподъемными процентами по кредиту. Таким образом, как уже было сказано выше, банки защищают себя от возможного невозврата кредитов. По данным Центробанка, на 1 января 2003 г. просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33% к общей сумме задолженности.
   На отечественном ипотечном рынке спрос значительно превышает предложение (вместо необходимых 332 млрд руб. банки готовы предоставить максимум 53 млрд руб.) — поэтому в ближайшее время вряд ли возможно снижение процентных ставок по кредитам. Дело в том, что ипотечный банк хочет получить в залог как можно большую сумму, чтобы снизить свои риски в случае невозврата кредита. Кроме того, стабильность доходов большинства россиян недостаточна для полной уверенности в завтрашнем дне, а это означает, что все долгосрочные банковские кредиты в случае снижения процентных ставок по ним станут слишком рискованными для самих банков. На сегодняшний момент все обеспечение, которым располагает банк, состоит из страховых выплат и завышенного процента по договору.
   По данным Банка России, в 2003 г. просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила всего 0,33% к общей сумме задолженности. Однако, как считается, по мере роста доступности ипотеки это соотношение может существенно вырасти, поэтому участники рынка и ждут гарантий как от государства, так и от страховщиков. “Процент по кредитам будет на 5 — 6% выше, чем по депозиту, если государство не возьмет на себя погашение части процентов за счет бюджетных средств, банки предпочитают короткие кредиты, под долгосрочные им нужна уверенность в виде госгарантии”. Чтобы избежать подобной ситуации, кредитные организации во всем мире уже давно самостоятельно страхуют собственные риски, что добавляет к схеме еще одного участника страховые компании, которые также заинтересованы в получении прибыли.
   В международной практике ипотечное страхование применяется в случае выдачи кредита с первым взносом менее 20% от стоимости приобретаемого имущества. Снижение суммы первоначального взноса, что делает доступным приобретение жилья семьями с небольшим среднемесячным доходом, -- этот фактор считается основным преимуществом программ ипотечного страхования. Например, в США существуют программы ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом до 3% от стоимости жилья. Такие программы обычно существуют для отдельных категорий граждан — молодые семьи, семьи со средним и низким уровнем доходов, при этом ипотечное страхование является обязательным условием данного вида кредитования. В качестве резюме по вышесказанному можно заключить, что на данном этапе ипотечное кредитование в банках обременительно для обеих сторон, решивших заключить договор. Банки, ощущая риск невозврата кредита и, что немаловажно, процентов и иных расходов по нему, завышают процентные ставки, что отнюдь не улучшает положение потенциального потребителя такого банковского “продукта”, как ипотечное кредитование.
   Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Кроме этого, существует возможность приобретения на кредитные средства банков квартир в домах-новостройках. К безусловным преимуществам приобретения жилья через систему ипотечного кредитования также относятся:
   - возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку;
   - получение налоговых льгот по кредиту;
   - обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира;
   - в условиях постоянного роста цен на недвижимость ее покупка является доходным способом размещения капитала.
   В настоящий момент на рынке ипотечного кредитования работает круг банков и ипотечных компаний. Максимальный срок кредитования составляет 20 лет, ставки по кредитам варьируются от 10 до 18%, в зависимости от валюты кредита (рублевый или валютный). Стандартный первоначальный взнос составляет 20 — 30% от стоимости квартиры.
   В России существует коэффициент доступности жилья. Он показывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы приобрести жилье: средняя цена стандартной квартиры делится на среднегодовой доход семьи. Парадокс, но этот показатель в России приближается к европейским странам. В Европе он колеблется от трех до пяти лет. Если подходить формально, то гражданину РФ для приобретения средней квартиры нужно чуть больше четырех семейных годовых доходов. По этому показателю Россия находится на вполне нормальном европейском уровне, но проблема в том, что кредитные инструменты у нас не всегда доступны. Кажется, до желанной квартиры рукой подать, а не тут-то было: и копить, и долги отдавать придется как прежде. В любом случае покупка квартиры растянется на 15 — 20 лет: либо на срок выплат по кредитам, либо на накопительный процесс.

 
< Пред.   След. >