YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Жилищное право России (Л.Ю. Грудцына) arrow Глава 27. НАСЛЕДОВАНИЕ И КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Глава 27. НАСЛЕДОВАНИЕ И КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Глава 27. НАСЛЕДОВАНИЕ И КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

   Согласно ч. 1 ст. 1148 ГК РФ граждане, относящиеся к наследникам по закону (ст. 1143 — 1145 ГК РФ), нетрудоспособные ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе и наравне с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.
   Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233. Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
   В двухкомнатной дедушкиной квартире более двух лет до дня его смерти постоянно проживали внучка и зять (трудоспособного возраста). Внучка училась в коммерческом вузе, обучение (около 600 долларов США в год) оплачивал не дед, а родители внучки. Недавно дедушка умер. Теперь его зять утверждает, что внучка являлась иждивенцем наследодателя (деда). Так ли это, ведь у внучки есть трудоспособные родители, которые ее обеспечивали (пенсии деда явно не хватило бы на оплату обучения в институте), таким образом, небольшая денежная помощь, которую дед время от времени оказывал внучке, не была для нее основным источником средств к существованию.
   Иждивенец — это лицо, находящееся на содержании другого лица или получающее от него постоянную помощь, которая является для него основным источником средств к существованию. В Вашем случае тот факт, что родители платили за обучение дочери в институте, является несомненным доказательством того, что пенсия деда не была постоянным и единственным источником средств к существованию внучки.
   Как правило, иждивенцами являются нетрудоспособные члены семьи (дети, братья, сестры, внуки, не достигшие 18 лет). Однако братья, сестры и внуки наследодателя, имеющие трудоспособных родителей, не могут быть признаны его иждивенцами. Согласно ч. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. Таким образом, внучка не могла находиться на иждивении своего деда.
   У моей мамы 25 мая 2003 г. умер брат. Детей у него не было. В 1977 г. он развелся со своей женой Ольгой. Жили они в двухкомнатной коммунальной квартире (одна комната приватизирована на него, а в другой жила она). Лицевые счета они разделили сразу после развода. После его смерти остались комната и дом в деревне. Сейчас Ольга грозится подать в суд исковое заявление о признании ее наследницей наряду с моей мамой, ссылаясь на ст. 1148 и 1149 ГК РФ. В суде, по ее словам, она сможет доказать, что с 1999 г. находилась у бывшего мужа на иждивении, другого источника доходов не имела. Но ведь брат мамы был инвалидом и получал незначительную пенсию, Ольга же все время работала. Хотелось бы узнать, как быть маме, если в исковом заявлении указаны ложные факты, на что ссылаться в суде?
   Уточним, что до 25 ноября 2003 г. суд не вправе рассматривать исковое заявление Ольги, поскольку только в этот день истекает предусмотренный ст. 1154 ГК РФ шестимесячный срок для принятия наследства. Другое дело, что закон никому не запрещает обращаться в суд за защитой своих прав и законных интересов (ст. 11 ГК РФ). Так что Ольга может подать в суд иск, однако судья на основании ст. 136 ГПК РФ вынесет определение об оставлении иска без движения на том основании, что истец не предоставил суду доказательств своих исковых требований (а их и не может быть до тех пор, пока нотариус не оформит и не выдаст наследникам свидетельства о праве собственности на наследство). Об оставлении искового заявления без движения судья извещает лицо, подавшее заявление, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатков.
   Как видно из письма, детей у брата Вашей матери (Вашего дяди) нет. Помимо детей, наследниками первой очереди являют ся супруг и родители наследодателя (ст. 1142 ГК РФ). Если учесть, что Ваш дядя развелся, а родителей Вашей матери и дяди брата на момент его смерти не было в живых, Ваша мать действительно является единственной наследницей по закону (при отсутствии других наследников по закону второй очереди — дедушки и бабушки Вашего дяди).
   Согласно ч. 2 ст. 1148 ГК РФ к наследникам по закону относятся граждане, которые не входят в круг наследников, указанных в ст. 1142 — 1145 ГК РФ, но ко дню открытия наследства, во-первых, являлись нетрудоспособными, во-вторых, не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, в-третьих, проживали совместно с ним. При наличии других наследников по закону они наследуют вместе и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.
   Как нотариусу по месту открытия наследства, так и судье Ольга должна представить убедительные и достоверные доказательства того, что она нетрудоспособна, т.е. утратила способность к труду временно, на длительный срок или постоянно (например, справку из больницы о прохождении лечения, справку о присвоении группы инвалидности, исключающей возможность работать); регулярно получала от своего бывшего мужа материальную помощь, которая была единственным ее источником доходов; проживала совместно с ним в течение года до его смерти. Последнее будет доказать весьма трудно, поскольку при разводе супруги разделили лицевые счета и каждый проживал в своей комнате. Факт проживания в соседних комнатах, каждая из которых была приватизирована на одного из них, отнюдь не является совместным проживанием. Установленная законом формулировка “проживали совместно с, ним” означает проживание на жилой площади наследодателя по его добровольному согласию.
   Несмотря на то, что в суде бремя доказывания будет лежать на Ольге, Вам следует обратиться к судье с ходатайствами: об обязанности истца предоставить подлинник трудовой книжки; об истребовании судом информации из Пенсионного Фонда РФ и Фонда социального страхования РФ о том, производились ли за последние несколько лет отчисления (если да, то каким работадателем) на истца. При участии на Вашей стороне адвоката он вправе согласно ст. 6Закона РФ “Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации” направлять самостоятельные запросы в государственные органы.
   Однако начинать судебный процесс Вам следует с истребования выписки из домовой книги, копии финансового лицевого счета и экспликации комнаты Ольги, чтобы доказать, что она зарегистрирована и постоянно проживала на своей площади. Ведь отсутствие одного факта проживания совместно с наследодателем делает невозможным признание лица его иждивенцем.
   После смерти гражданки России осталась двухкомнатная квартира, в которой никто не прописан и не проживает. Завещания она не оставила, наследники — две дочери: гражданка России Мария и гражданка Украины Ольга. Мария ухаживала за матерью до ее смерти, а также понесла расходы, связанные с похоронами. Ольга же не принимала в этом никакого участия, а теперь еще и не собирается оплачивать расходы по содержанию оставшейся в наследство квартиры (коммунальные платежи, налоги). Можно ли принудительно заставить ее оплатить половину понесенных Марией расходов? В каком размере должны будут дочери уплатить налог при наследовании, если по оценке БТИ квартира стоит 420 тыс. руб? Поскольку совместное проживание в квартире сестер невозможно, может ли Мария претендовать на всю квартиру с выплатой Ольге половины ее стоимости?
   В соответствии сост. 1142 ГК РФ дети умершего являются наследниками первой очереди и наследуют его имущество в равных долях. Таким образом, Мария и Ольга унаследовали квартиру своей матери и приобрели на нее право общей долевой собственности (ст. 1164 ГК РФ).
   Согласно ч. 1 ст. 1174 ГК РФ необходимые расходы, вызванные предсмертной болезнью наследодателя, расходы на оплату погребения, на охрану наследства и управление им, а также расходы, связанные с исполнением завещания, возмещаются за счет наследства в пределах его стоимости. Такие требования могут быть предъявлены к наследникам, принявшим наследство, а до его принятия — к исполнителю завещания или к наследственному имуществу, причем расходы возмещаются до уплаты долгов кредиторам наследодателя и в пределах стоимости перешедшего к каждому из наследников имущества. В подтверждение расходов должны быть представлены бесспорные письменные доказательства произведенных затрат (счета, справки лечебных учреждений, вступившие в законную силу решения суда); свидетельские показания не могут быть использованы в качестве доказательств. Все расходы возмещаются по письменному заявлению наследника. В соответствии со ст. 69 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус по месту открытия наследства до принятия наследства наследниками дает распоряжение об оплате за счет наследственного имущества понесенных расходов. Таким образом, Ольга должна возместить сестре половину понесенных ею расходов на лечение и похороны матери. Если Ольга откажется это сделать, Мария может предъявить сестре иск о возмещении половины расходов.
   Что касается преимущественного права Марии на квартиру при разделе наследства, то законодатель в ст. 1168 ГК РФ предусмотрел три случая возникновения такого права. Согласно ч. 1 ст. 1168 ГК РФ наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет. Согласно ч. 2 ст. 1168 ГК РФ наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее. В соответствии с ч. 3 ст. 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира), раздел которого в на туре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения. В своем письме Вы пишете, с одной стороны, что Мария ухаживала за матерью до ее смерти, а с другой, что в квартире никто не прописан и не проживает. Из этого следует вы вод: к Вашей ситуации не подходит ни один из предусмотренных ст. 1168 ГК РФ вариантов, следовательно, Мария не имеет преимущественного права на квартиру.
   В соответствии с российским законодательством налогообложение происходит по месту открытия наследства. Поскольку квартира находится на территории Российской Федерации, то действует Закон РФ от 12 декабря 1991г. № 2020-1 “О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения”, который не установил какие-либо исключения для лиц, не имеющих гражданства Российской Федерации. Статья 5Закона содержит положение о том, что налог взимается в случаях, если общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущества на день открытия наследства превышает 850-кратный установленный законом МРОТ.
   С 1 мая 2002 г. минимальный размер оплаты труда составляет 450 рублей в месяц и применяется исключительно для оплаты труда, а также для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности и выплат в возмещение вреда, причиненного увечьем или иным повреждением здоровья, связанными с исполнением трудовых обязанностей. При исчислении налогов, пошлин и штрафов МРОТ равен 100 руб.
   Налог на квартиру считается следующим образом: 420 руб. составляет 4 200 МРОТ, что превышает 2 550-кратный установленный Законом размер минимальной месячной оплаты труда. В этом случае наследники первой очереди платят 127,5 МРОТ и 15% от стоимости имущества, превышающей 2550 кратный минимальный размер оплаты труда.
   4200МРОТ 2 550МРОТ = 1 650МРОТ; 1 650МРОТх 15% = 247, 5МРОТ; 247,5 МРОТ= 24 750руб.; 127,5МРОТ= 12 750руб.; 24750руб. + 12 750руб. =37 500руб. Таким образом, каждая дочь обязана будет уплатить налог на свою половину квартиры в размере 18 750руб. (37 500: 2).
   Режим совместного использования собственности урегулирован гл. 16 ГК РФ. В соответствии с ней распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях совместного пользования имуществом или его раздела спор решается в судебном порядке. Исковое заявление о разделе наследственного имущества подается одним из наследников в суд по месту открытия наследства. Наследник-истец излагает и обосновывает свои требования по разделу имущества. Наследник-ответчик вправе написать отзыв на иск, в котором обосновывает свои возражения и предлагает другой способ раздела имущества. Судья, выслушав доводы сторон и рассмотрев все имеющиеся по делу обстоятельства и доказательства, выносит определение о полном или частичном удовлетворении иска, либо об отказе в удовлетворении, либо выходит за пределы исковых требований, если признает это необходимым для защиты прав и охраняемых законом интересов истца, а также в других случаях, установленных законом.
   Расскажите, пожалуйста, какие документы предоставляются на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества, в частности, квартиры?
   В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона РФ от 21 июля 1997 г. №122 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Согласно ст. 251 ГК РФ договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации.
   В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи на государственную регистрацию договора продажи в соответствии сост. 16 и 17 Закона о государственной регистрации в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества, предоставляются следующие документы:
   1) заявление о государственной регистрации договора продажи (п. 1т. 16 Закона);
   2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора продажи (п. 1ст. 13, п. 4ст. 16, п. 5т. 18 Закона), который с отметкой “погашено” после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
   3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельства о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов у же имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика (п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219);
   4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
   5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
   6) удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (п. 1 ст. 17, пп. 4 и 5 с,т. 18Закона, п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства 495 РФ от 18 февраля 1998 г. № 219);
   7) подлинники договора продажи (как минимум в количестве, равном числу сторон договора) и копия договора продажи либо по усмотрению заявителя еще один подлинный экземпляр договора продажи (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);
   8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст.. 558 ГК РФ).
   Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
   При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение необходимо также представление документов, предусмотренных п. 1т. 24 Закона о государственной регистрации.
   Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и (или) покупателем (п. 1т. 16 Закона о государственной регистрации), лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1т. 16 Закона). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе: родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (ст. 28 ГК РФ); опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными (ст. 29 ГК РФ).
   Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).
   Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, в соответствии с п. 1т. 16 Закона о государственной регистрации, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.
   В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.
   При этом независимо от того, представили ли заявления о государственной регистрации обе стороны договора продажи или только одна сторона договора продажи, участвуют ли в договоре продажи на стороне продавца или покупателя несколько лиц, учреждением юстиции по регистрации прав совершается однорегистрационное действие государственная регистрация договора продажи, в связи с чем плата за государственную регистрацию договора продажи взимается однократно.
   В заявлении указывается следующее: данные о продавце (покупателе), указанные в п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18февраля 1998 г. №219; цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизитны договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя и дата подписания заявления.
   Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица ( заявителя ),Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе), определенные п. 18 Правилами ведения. Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 февраля 1998 г. №219.
   В случае, если нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации установлены различные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в зависимости от сроков ее проведения, в заявлении указывается срок проведения государственной регистрации договора продажи (ст.11 Закона о государственной регистрации, п. 3 постановления Правительства РФ от 26февраля 1998г. “Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним иза предоставление информации о зарегистрированных правах” № 248).
   Согласно п. 6 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утверждена приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233) представление па государственную регистрацию договора продажи подлинного экземпляра правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца, а также его копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) требуется в случае, если право на данное жилое помещение возникло у продавца до момента введения в действие Закона о государственной регистрации и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав. При этом учреждение юстиции по регистрации прав в порядке, установленном п. 3 т. 8 Закона о государственной регистрации, запрашивает у органа, который до введения в действие данного За кона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (или отсутствии) ограничений (обременении) права продавца, если само учреждение юстиции по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена и заявителем.
   В соответствии со ст. 420, 549 ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора, а также определяются следующие условия:
   1) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432 и 554 ГК РФ);
   2) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317ГК РФ), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);
   3) перечень лиц, проживающих в жилом, помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292 и 558 ГК РФ).
   Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца)или покупателя.
   Если от имени правообладателя действует доверительный управляющий (ст. 38, 41, 1012 ГК РФ), то названный управляющий заключает договор от своего имени. При этом в договоре продажи указывается, что доверительный управляющий действует в качестве такого управляющего. Согласно п. 3ст. 1012 ГК РФ данное условие считается соблюденным, если в договоре продажи после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка “Д.У.”. Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременении) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации).
   Согласно п. 8Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утверждена приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г, №233) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 2 т. 17 Закона о государственной регистрации), на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:
   1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;
   2) разрешение органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника;
   3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
   4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
   5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;
   6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (ст. 35 СК РФ);
   7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;
   8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о. наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;
   9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;
   10) иные документы, предусмотренные законодательством России и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.
   Согласно п. 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утверждена приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233) для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными в п. 4 данной Инструкции, дополнительно предоставляются:
   1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;
   2) заявление покупателя или продавца, если договор продажи совершен в нотариальной форме, о государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и права покупателя;
   3) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой “погашено” после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
   4) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях. когда договор продажи совершен под условием;
   5) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.
   В каких случаях и на какой срок государственный регистратор имеет право приостановить государственную регистрацию?
   Приостановление государственной регистрации возможно как по инициативе правообладателя, так и по инициативе учреждения юстиции. Согласно ст. 19 Закона РФ от 21 июля 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122 ФЗ при возникновении у регистратора прав на не движимое имущество и сделок с ним сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений.
   Сомнения могут возникнуть после приема документов на стадиях их правовой экспертизы или установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект. В частности, сомнения могут возникнуть по поводу содержания представленных на заключение документов, по поводу самих прав на субъект недвижимости, по поводу правомочности как самого заявителя, так и его представителя участвовать в процедуре регистрации и т. п.
   Учреждение юстиции при необходимости представления дополнительных материалов немедленно извещает об этом в письменном виде заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него прав на объект. При непредставлении либо несвоевременном представлении доказательств в течение общего месячного срока регистрации может последовать отказ в государственной регистрации.
   Любое приостановление течения срока означает приостановление действия этого срока. В соответствии с п. 3 т. 13 Закона о государственной регистрации общий срок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней ограничен одним месяцем. Таким образом, общий срок регистрации прав на недвижимое имущество с учетом ее приостановления по инициативе регистратора не может превышать двух месяцев с момента подачи заявления на регистрацию.
   При направлении документов на подтверждение их подлинности регистратор обязан письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения. О приостановлении регистрации в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись (п. 10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста, Мингосимущества и Министерства по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22 июля 1998 г. № 83/172/23).
   Ко второму виду оснований приостановления регистрации относятся основания, изложенные в письменном заявлении правообладателя или уполномоченного им лица. К числу причин, которые могут быть признаны регистратором уважительными и повлечь за собой решение о приостановлении, могут быть отнесены лишь исключительные. По аналогии с нормами ГПК РФ к ним могут быть отнесены: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке.
   Одним из оснований для приостановления государственной регистрации в этом случае может служить заявление правообладателя о том, что в суде рассматривается спор по поводу прав на недвижимость, являющуюся объектом государственной регистрации.
   Заявление о приостановлении регистрации должно подаваться в письменной форме до истечения месячного срока на проведение регистрации, установленного п. 3 т. 13 Закона о государственной регистрации. Регистратор обязан в кратчайший срок рассмотреть заявление и вынести письменное решение об удовлетворении ходатайства либо о его отклонении.
   В случае удовлетворения заявления регистратор обязан указать срок приостановления регистрации, который не может превышать трех месяцев, и о принятом решении известить правообладателей. О приостановлении регистрации по инициативе правообладателя должна быть сделана соответствующая запись в книге учета документов (п. 10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Таким образом, общий срок государственной регистрации в данном случае с учетом времени ее приостановления не должен превышать четырех месяцев со дня подачи заявления и документов на регистрацию.
   В п. 4 ап. 13 Закона о государственной регистрации содержится третье основание для приостановления государственной регистрации — в случаях, когда об этом имеется определение или решение суда. Закон предусматривает, что судебный акт о приостановлении регистрации может быть вынесен в порядке, установленном законодательством.
   Согласно ГПК РФ к таким актам относятся:
   а) определение суда об обеспечении иска;
   б) постановление (определение)должностных лиц, которым предоставлено право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих решений (определений, постановлений) судов;
   в) определение суда о приостановлении исполнительного производства.
   Свое письмо я разбила на три вопроса, они взаимосвязаны между собой, Речь идет о нашей квартире:
   1) В 1984 г. сын был выписан, так как после окончания десятого класса поступил в институт, затем служил в Советской Армии, женился, переехал с женой и сыном в 1989 г. из Томска, где они учились, в Омск, куда ее направили на работу по распределению после института. Там и проживают. Мы с мужем в октябре 1992 г. приватизировали квартиру, в ордер которой сын вписан, на двоих. Судом он не был лишен права пользования квартирой, договор найма с ним также не был расторгнут. В администрации города от сына также не требовали согласия или отказа от приватизации. Вопрос таков: действительна ли такая приватизация? Имеет ли 503 значение место жительства сына?
   2) В феврале 2003 г. мы с мужем квартиру продали также без ведома сына. Он подал в суд иски о признании недействительными договоров приватизации и купли-продажи. Суд от 21 июня 2004 г. в требованиях отказал, мотивируя это тем, что: а) сын в 1984 г. выписан из квартиры на постоянное место жительства; б) 1 февраля 2001 г. он участвовал в приватизации в Омске, а это значит, что его права на момент рассмотрения иска (21 июня 2004 г.) не нарушены (проигнорирован тот факт, что предметом судебного разбирательства была приватизация от 1992 г.). Вопрос: нарушены ли права сына? Можно ли признать недействительным договор приватизации?
   3) 3 апреля 2003 г. мы с мужем подали в Департамент по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявление о приостановлении регистрации договора купли-продажи в связи с подачей в суд иска о признании договора купли-продажи от 28 февраля 2003 г. недействительным. Однако уже 4 апреля 2003 г. сделка была зарегистрирована. Суд считает, что в ст. 19 Федерального закона “О государственной регистрации прав” от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ такое основание не предусмотрено. Однако п. 3 ст. 19, п. 2 ст. 28 этого же Закона и ст. 1ГКРФ, предусматриваю - щая свободу договора, говорят об обратном. Вопрос: правы ли Департамент и суд, проигнорировав наше заявление?
   Несмотря на то что сын был выписан, он в соответствии со ст. 60 Жилищного Кодекса РСФСР от 24 июня 1983 г. (с последними изменениями от 17 апреля 2001 года) сохраняет право пользования жилым помещением на время: выезда в другую местность в связи с учебой — в течение всего срока обучения; призыва в Вооруженные Силы — в течение всего времени прохождения службы. В соответствии с Инструкцией Минюста СССР, Госкомтруда СССР и МВД СССР от 20 января 1989 г. “О порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства” временно отсутствующие граждане, за которыми сохраняется жилое помещение, пользуются всеми правами и несут все обязанности в отношении этого помещения, которыми они пользовались до выезда в течение всего срока, на который за ними сохраняется жилое помещение (п. 5). Вы пишете, что в 1989 г. сын с женой и ребенком поселились в Омске, куда получила направление жена. Жилое помещение им было, наверняка, предоставлено, поскольку по законодательству молодому специалисту, направленному в другую местность на работу, должно быть предоставлено жилье. А в соответствии с п. 12 все той же Инструкции Минюста СССР, Госкомтруда СССР и МВД СССР “при получении временно отсутствующими гражданами жилой площади, вселении их на жилую площадь членов семьи, а также в иных случаях обеспечения временно отсутствующего гражданина жилой площадью для постоянного жительства право пользования ранее занимаемым жилым помещением, из которого он выбыл, утрачивается. Соответственно, с момента прописки Вашего сына в ка честве члена семьи (ведь в письме Вы указали, что именно жена получила распределение после института) в предоставленном в Омске жилом помещении для постоянного проживания, сын утрачивает право пользования своим прежним местом жительства. До этого же момента (учеба в институте, служба в армии, когда не было именно постоянного места жительства) сын сохранял право пользования жильем. Причем органы, осуществляющие прописку сына и его семьи в Омске, должны были проинформировать органы по месту прежнего жительства сына о прописке его в предоставленное в постоянное пользование жилое помещение (приобретенный в личную собственность дом или квартиру) либо о прописке в качестве члена семьи на жилую площадь других лиц. Квартиру Вы приватизировали в октябре 1992 г., а значит, прошло около трех лет с того момента, как у сына прекратились какие бы то ни было права и, соответственно, обязанности по отношению к Вашей квартире (ведь он прописан в постоянном месте жительства в Омске). Вот и ответ на Ваш вопрос: приватизация действительна. И никакого согласия сына не требуется. Стран но только, что местная администрация оставалась пассивной стороной в этом вопросе.
   Что же касается ответа а второй вопрос, то он вытекает из ответа на первый. Действительно, сын, подавая в суд иски о признании договоров купли-продажи и приватизации недействительными, ничего не добьется. Суд от 21 июня 2004 г. вынес законное решение. отказав в требованиях истцу (Вашему сыну). как ни странно, мотивируя неправильными датами. Сын выписан в 1984 г. не на постоянное место жительства: он учился и служил 505 в армии. Реальная прописка на постоянное место проживания осуществилась только в 1989 г. Что же касается утверждения суда о том, что после участия сына в приватизации в феврале 2003 г. его права (как Вы пишете, на момент рассмотрения иска 21 июня 2004 г.) уже не нарушены, то это очевидная ошибка.
   В соответствии с Федеральным Законом “О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4 июля 1991 г. приватизация жилья — это “бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде” (ст. 1). Соответственно, главная цель приватизации — изменение статуса лиц, проживающих в помещении, перевод их из разряда пользователей всеми предоставляемыми государством благами в категорию собственников: владеющих, пользующихся помещением и, главное, имеющих право распоряжаться им (продавать, менять, наследовать и т.д.) в соответствии со своими личными интересами. Вот главная цель приватизации жилищного фонда! Права сына были не нарушены еще осенью 1992 г., во время приватизации Вами и Вашим мужем квартиры, поскольку, как было сказано выше, он был прописан в 1989 г. на постоянное место жительства. Ответ на второй вопрос таков: права сына не нарушены и, естественно, приватизация законна.
   Что же касается ответа на третий вопрос, то, действительно, по статьям закона (приведенным Вами в письме) заявление о приостановлении регистрации договора купли-продажи должно было приостановить совершающуюся процедуру, однако на следующий же день договор был зарегистрирован Департаментом. На практике такое случается довольно часто. Сам по себе официальный отказ в приостановлении регистрации, равно как и игнорирование заявления о приостановлении регистрации (в Вашем случае) не могут быть самостоятельным предметом судебного обжалования. Обжалован может быть последовавший за этим отказ в регистрации прав. Также самостоятельным основанием приостановления регистрации является определение или решение суда. В этом случае регистрация приостанавливается на срок, указанный в решении или определении.
   Если права на недвижимое имущество оспариваются в судебном порядке, регистратор прав делает запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. Основанием для внесения такой записи может быть надлежаще заверенная копия определения судьи о приня тии соответствующего искового заявления к производству либо справка из суда о нахождении в его производстве соответствующего дела.
   Могу ли я завещать свою квартиру жене, но без права продажи, а с условием передачи квартиры после смерти жены моему сыну от первого брака?
   Согласно ст. 1137 ч. 3 Гражданского кодекса РФ завещатель вправе возложить на наследника исполнение за счет наследства какой либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать этой обязанности (завещательный отказ). Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение или в пользование вещи, входящей в состав наследства. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, Вы можете возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица право пользования этим помещением.
   В Вашей ситуации следует завещать свою квартиру сыну с предоставлением права пожизненного пользования Вашей жене. Вы, к сожалению, не можете завещать квартиру жене с условием перехода права собственности на недвижимость к сыну после ее смерти, так как данную сделку она сможет заключить только в течение своей жизни. При последующем переходе права собственности на квартиру к другому лицу право пользования этой квартирой, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (ст. 1137 ГК). Иными словами, в случае продажи квартиры Вашим сыном право пользования квартирой в любом случае останется за женой. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет с момента смерти наследодателя и не переходит к другим лицам. Иными словами, Ваша жена может воспользоваться завещательным отказом до истечения трех лет с момента Вашей смерти. После истечения этого срока, если же на не воспользуется предоставленным ей по завещанию правом, завещательный отказ теряет свою силу. Из вышеизложенного следует, что Вы вправе завещать свою квартиру сыну и наложить на него обязанность предоставить Вашей жене право пожизненного пользования квартирой.

 
< Пред.   След. >