YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Жилищное право России (Л.Ю. Грудцына) arrow Глава 28. ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Глава 28. ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Глава 28. ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

   Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 179 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление зарегистрировано Министерством юстиции РФ 15 октября 2003 г.). Этим же постановлением признан утратившим силу приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 января 1989 г. № 8 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”.
   Как указано в новых Правилах, они разработаны в соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики”. Правила определяют порядок эксплуатации, проведения капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности жилищного фонда и его технической инвентаризации и являются обязательными для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов государственного контроля и надзора и органов местного самоуправления.
   Расскажите, пожалуйста, о недавно принятых новых Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Слышала, что они предусматривают прямо-таки драконовские меры. Так ли это и что изменилось по существу?
   Действительно, новые Правила гораздо жестче регламентируют многие вопросы и содержат немало норм, налагающих дополнительные обязанности на собственников и нанимателей помещений. Рассмотрим наиболее существенные нововведения. Согласно п. 1.7.1 Правил “переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается проводить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке”. Переоборудование жилых помещений может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Таким образом, разрешение требуется, в частности, на установку стиральной машины, замену любых труб внутри квартиры (газовых, водопроводных, труб системы отопления), т.е. на те операции, которые ранее жильцы не были обязаны ни с кем согласовывать.
   Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Как видим, согласование требуется теперь и для существенных изменений планировки квартиры, и для самых незначительных — например, для переноса и устройства дверных проемов. Согласно п. 1.7.4 Правил наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитар но технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.
   Отныне инженерно-технические работники “во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях” (п. 3-1.1 Правил).
   Жильцам предписывается содержать помещения “в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установленными требованиями. Устранение конденсата на трубах и канализации в санитарных узлах и кухнях следует достигать частым проветриванием помещений при полностью открытых вентиляционных отверстиях” (п. 3.1.2 Правил).
   Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен жильцам не рекомендуется: устанавливать вплотную к наружным стенам громоздкую мебель, особенно в наружных углах; вешать на наружные стены ковры и картины впервые два года эксплуатации жилья. Не допускается использование газовых и электрических плит для обогрева помещений (п.3-1-4 Правил).
   Следует уточнить, что перечисленные в п. 3.1.2 и 3.1.4 Правил обязанности установлены без четкого указания на субъекта, который должен их выполнять, но по смыслу очевидно, что они 509 возлагаются на собственника или квартиросъемщика жилья.
   Еще одно строгое предписание содержится в п. 3.5.8 Правил. Организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением:
   - загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами);
   - вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд;
   - мытья автомашин на придомовой территории;
   - самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий;
   - окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской или использования пластиковых окон, отличающихся по цвету от установленного для данного здания;
   - загромождения дворовой территории металлическим ломом, строительным и бытовым мусором, шлаком, золой и другими отходами;
   - выливания во дворы помоев, выбрасывания пищевых и других отходов, мусора и навоза, а также закапывания или сжигания его во дворах;
   - крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
   Если резюмировать вышесказанное, то, например, собственник, решивший застеклить свою лоджию алюминиевыми раздвижными конструкциями и поставить кондиционер в своей приватизированной квартире, обязан получить соответствующее разрешение, т.е. вводится даже не уведомительный, а разрешительный порядок. Даже если бы получение такого разрешения носило уведомительный характер, неизбежно возникала проблема ограничения прав пользования жильцом своей собственностью, поскольку подобное ограничение может быть введено только федеральным законом. Введение разрешительного порядка является, по сути, незаконным, поскольку противоречит ст. 35 Конституции РФ. Думается, что новые Правила вскоре станут предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.
   Государственный контроль за соблюдением всеми участниками жилищных отношений новых Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда осуществляется Государственной жилищной инспекцией РФ согласно постановлению Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086 “Об утверждении Положения о Государственной жилищной инспекции Российской Федерации”.
   Какие сейчас действуют правила содержания балконов, лоджий и эркеров? Что делать и куда обращаться, если, например, квартиросъемщик обнаружил трещины на своем балконе? И еще один вопрос. Слышала, что теперь балконные цветочные ящики во всем доме должны быть одинакового цвета и размера. Это что, шутка?
   Новые Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 179, дают прямые ответы на поставленные вопросы. Согласно п. 4.2.4.1 Правил работники организаций по обслуживанию жилищного фонда “обязаны систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий, не допускать размещения в них громоздких и тяжелых вещей, их захламления и загрязнения. Необходимо регулярно разъяснять нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений и ответственным за коммунальную квартиру правила содержания бал - конов, эркеров и лоджий”.
   В соответствии с п. 4.2.4.2 Правил при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Однако конкретных сроков проведения этих мер Положение не предусматривает.
   С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги, металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1, 5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой. Уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3% от стен здания с устройством отвода воды металлическим фартуком или за железненной плитой с капельником с выносом не менее 3-5 см, в торце слив должен быть заделан в тело панели. При аварийном состоянии балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, про- вести охранные работы и принять меры по восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.
   Что касается цвета и размера цветочных ящиков, то это, к сожалению, не шутка. Пункт 4.2.4.6 Правил гласит: “Расположение, форма и крепление цветочных ящиков должны соответствовать принятому проекту и архитектурному решению здания. Цветочные ящики следует устанавливать на поддонах, с зазором от стены не менее 50мм; если проектом не предусмотрены специальные наружные крепления, ящики следует устанавливать с внутренней стороны ограждений балконов (лоджий)”.
   Какая температура воды должна быть в системе горячего водоснабжения дома? Что входит в обязанности слесарей-сантехников, обслуживающих систему горячего водоснабжения?
   Согласно п. 5-3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда расход воды на горячее водоснабжение жилых зданий обеспечивается исходя из установленных норм. Качество воды, подаваемой в системы горячего водоснабжения жилого дома, должно отвечать требованиям ГОСТов.
   Температура воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям), должна быть не менее 60°С в открытых системах горячего водоснабжения и не менее 50°С в закрытых. Температура воды в системе горячего водоснабжения должна поддерживаться при помощи автоматического регулятора, установка которого в системе горячего водоснабжения обязательна. Температура воды на выходе из водоподогревателя системы горячего водоснабжения должна выбираться из условия обеспечения нормируемой температуры в водоразборных точках, но не более 75°С.
   Пункт 5.3.2 Правил устанавливает, что инженерно-технические работники и рабочие, обслуживающие систему горячего водоснабжения, обязаны:
   - изучить систему в натуре и по чертежам;
   - обеспечить исправную работу системы, устраняя выявленные недостатки.
   Кроме того, инженерно-технические работники обязаны проинструктировать жителей обслуживаемых домов о необходимости своевременного сообщения об утечках и шумах в водопроводной арматуре, об экономном расходовании горячей воды и осуществлять контроль за выполнением этих требовании.
   Слышала, что у владельцев газовых плит появились новые обязанности в связи с принятием Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Расскажите, пожалуйста, об этом. Что еще изменилось?
   Действительно, п. 5.5.1 Правил устанавливает, что отныне пользователь обязан обеспечивать надлежащее техническое со стояние и безопасность эксплуатируемых внутренних устройств газоснабжения (в своей квартире) и немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета газа и об иных нарушениях, возникающих при пользовании газом в быту. Монтаж и демонтаж газопроводов, установка газовых приборов, аппаратов и другого газоиспользующего оборудования, присоединение их к газопроводам, системам поквартирного водоснабжения и теплоснабжения производится только специализированными организациями.
   Самовольная перекладка газопроводов, установка дополни тельного и перестановка имеющегося газоиспользующего оборудования не допускается. Работы по установке дополнительного оборудования выполняет специализированная организация по согласованию с газоснабжающей организацией (п. 5.5, 3 Правил).
   Эксплуатация внутренних устройств газоснабжения домов или в отдельных квартирах и помещениях не допускается:
   - при аварийном состоянии здания или квартиры (осадка фундамента, повреждение несущих конструкций);
   - при наличии разрушений штукатурки потолков и стен или сквозных отверстий в перекрытиях и стенах;
   - при отсутствии или нарушении тяги в дымовых и вентиляционных каналах;
   - при требующих ремонта неисправных внутренних устройствах газоснабжения;
   - при наличии запаха газа.
   У нас в доме уже 35 дней нет горячей воды. На жалобы жильцов в “Мосгортепло” отвечают, что ремонтные и профилактические работы идут полным ходом, и просят подождать. Неужели нет никаких предельных сроков отключения воды?
   Горячая вода может отсутствовать в квартирах не более 21 дня в году, а в исключительных случаях — не более 30 дней.
   В остальное время года горячая вода должна подаваться бесперебойно и круглосуточно. Вода должна быть именно горячей, а не теплой. В точках водоразбора (краны, смесители) температура воды должна быть не более 75°, но не менее 60° тепла в открытых системах и не менее 50° тепла в закрытых системах. Более того, постановлением правительства Москвы от 24 февраля 1998г. № 142 “О расчетах за жилищные услуги и отопление” установлены нормативные показатели качества воды, санкции за их нарушение, а также порядок расчета размера снижения платы за жилищно-коммунальные услуги за каждые полные сутки. При этом горячая вода (наряду с холодной) должна соответствовать составу и свойствам воды, установленным органами Госкомсанэпиднадзора России. В том случае, если горячее водоснабжение отсутствует, все жильцы вправе не только не оплачивать услуги по горячему водоснабжению, но и требовать от любой организации, занимающейся обслуживанием домов, уплаты неустойки в размере 3% за каждый день отсутствия горячей воды от суммы месячной оплаты этой услуги. Жильцы имеют право на возмещение морального вреда и реального ущерба. Например, муниципальное городское предприятие “Мосгортепло” обязано будет оплатить стоимость посещения бани всеми членами семьи, стоимость стирки белья в каком-либо прачечном комбинате или стоимость покупки водонагревателя. В том случае, если вода недостаточно горяча, жильцы имеют право на снижение стоимости оплаты за горячее водоснабжение, а также на компенсацию морального вреда и реального ущерба. Согласно действующим нормативным актам, если температура “горячей >>воды находится в пределах от +40 до +45° в точках водоразбора, оплата водоснабжения производится со скидкой 50%, а если температура воды опускается ниже +30°, оплата производится по тарифам для холодной воды. Если результаты проверки показывают необоснованность жалобы или жильцом не проведены мероприятия по утеплению квартиры, а также если жилец переоборудовал внутренние инженерные сети, то акт составляется только в том случае, когда жилец этого требует. В случае несогласия с актом жильцы могут обратиться с заявлением в управление жилищного предприятия или сразу в суд.
   Чтобы доказать свое право на возмещение ущерба, жильцы должны подать письменное заявление в МГП “Мосгортепло” о проведении проверки и составлении акта. Мастер (инженер) МГП “ Мосгортепло” обязан проверить систему водоснабжения. Обычно работники МГП “Мосгортепло” редко идут на такие проверки. Поэтому, если обслуживающая организация отказывается проводить проверку, жильцы могут обратиться в общественную независимую организацию “Потребители коммунально-бытовых услуг” (ПКБУ ).
   Ее сотрудники выезжают по вызовам жильцов для составления столь необходимых актов, в том числе производят замер температуры воды, берут воду на химический анализ. В акте указывается время (дата, час) отсчета некачественного обеспечения услугами (поступления заявки от жильца), а затем время (дата, час) устранения нарушения. В таком случае присутствие работников обслуживающей организации необязательно, поскольку согласно Закону “О защите прав потребителей” общественная организация имеет право самостоятельно составлять такие акты. Жильцы должны только сообщить МГП “Мосгортепло” об отсутствии той или иной услуги. После составления соответствующего акта сами жильцы или юристы общественной организации могут произвести расчеты нанесенного вреда и предъявить претензию МГП“Мосгортепло”. Если в течение 10 дней (именно такой срок установлен Законом) МГП “Мосгортепло” не компенсирует нанесенный ущерб (не произведет перерасчет), жильцы могут предъявить иск в суд.
   В прошлом году в наш и соседний дом отопление было подано с опозданием. Кроме того, в течение после - дующих полутора месяцев в квартире было холодно и приходилось надевать теплые вещи. С беспокойством жду нового отопительного сезона, ведь прошлогодняя ситуация может повториться. Кому можно пожаловаться? И второй вопрос. Слышал о созданных в Москве Единых информационно-расчетных центрах. Что они из себя представляют, и когда будет введен единый платежный документ на оплату всех городских коммунальных услуг?
   После начала отопительного сезона в случае отсутствия отопления каждый житель вправе потребовать от домоуправления уплаты неустойки в размере 3% от ежемесячной платы за отопление за каждый день его отсутствия, а также возмещения реального и морального ущерба. Теоретически, любой гражданин может купить в каждую комнату по обогревателю, а счет на оплату обогревателей выставить домоуправлению. Если в Вашей квартире вследствие холода и несвоевременной подачи тепла отклеились обои, Вы можете требовать от домоуправления возмещения реального ущерба, измеряемого стоимостью покупки и наклейки новых обоев. Если отопление все-таки имеется, но в квартире по-прежнему холодно, каждый гражданин имеет право на уменьшение оплаты за отопление. В этом случае необходимо обратиться в новую структуру — Единый информационно-расчетный центр в Вашем районе. Ежемесячно туда можно предоставлять свой расчет по снижению оплаты. Температура должна быть не менее 18°, в угловых комнатах — не менее 20°.
   В связи со сложной экономической обстановкой в стране многие акционерные общества и предприятия начали явочным порядком отказываться от своего жилого фонда, а город не торопится его принимать. Многие жители уверены, что в подобной ситуации невозможно найти ответственное лицо. Жители иногда не знают, куда и кому платить деньги за коммунально-бытовые услуги. Однако в соответствии со ст. 236 ГК РФ отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом, то есть до принятия жилого фонда в городскую собственность.
   Согласно п. 1 постановления правительства Москвы от 24 июня 2002 г. №476-ПП “О создании Единых информационно-расчетных центров” в административных округах Москвы созданы Единые информационно-расчетные центры (ЕИРЦ), в функции которых входят: формирование и организация доставки жителям единого платежного документа, обобщающего начисления поставщиков жилищно-коммунальных услуг и ресурсов, с учетом действующих льгот и субсидий, а в дальнейшем — адресных субсидий; организация приема населения, позволяющего жителям получать информацию о всех предоставленных услугах, начислениях и оплате за них; оформление запрашиваемых населением документов, справок, выписок, а также формирование пакета документов для предоставление субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. ЕИРЦ создаются в составе ГУП “Дирекция единого заказчика” (ГУП ДЭЗ) или в составе ГУП “Городской центр жилищных субсидий” (ГУП ГЦЖС).
   Согласно приложению к постановлению правительства Москвы от 25 июня 2002 г. № 476-ПП установлен график внедрения единого платежного документа (ЕПД) для оплаты за жилищно-коммунальные и прочие услуги по административным округам Москвы. Так, первым округом, в котором с 1 июля 2002 г. действует ЕПД, стал Зеленоградский. С I августа 2002 г. ЕПД действует в Западном, Юго-Восточном и Юго-Западном округах; с 1 сентября 2002г. в Центральном и Восточном округах; с 1 октября 2002 г. - в Северном округе; с 1 ноября 2002 г. - в Северо Западном округе, а с 1 декабря 2002 г. единый платежный документ будет действовать в Южном и Северо-Восточном округах.
   У нас в доме лифт не работает вот уже месяц. На мои претензии работники РЭУ отвечают, что лифт будет починен через четыре дня. Проходит четыре дня — лифт не работает. Опять звоню в РЭУ снова обещают починить через четыре дня. Неужели нет закона, обязывающего РЭУ как ответственную за наш дом организацию без всяких напоминаний своевременно чинить неисправные лифты?
   В соответствии с п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415, наймодатель в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда обязан обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования; обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов, а также придомовой территории. Согласно п. 17 Правил за счет наймодателя выполняются все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома.
   Население должно заранее оповещаться о проведении и сроках ремонтных работ. Плата за лифты не взимается за весь период сверхнормативного простоя лифта. Норматив ремонта лифта составляет один день. Если лифты не работают свыше суток, жильцы вправе предъявить претензию ЖРЭУ или другой обслуживающей дом организации в виде неустойки, размер которой определен законом 3% от месячной платы за пользование лифтом за каждый день отсутствия работы лифта. Кроме того, жители имеют право на возмещение в полном объеме реального ущерба и морального вреда. К реальному ущербу можно отнести, например, оплату услуг за доставку в квартиру каких либо тяжелых предметов, оплату лекарств, если у жильца обострились сердечные или другие заболевания (например, заболевания ног) и ему приходится подниматься и спускаться с высоких этажей. Жильцы вправе рассчитывать на возмещение морального и материального вреда, если они “застряли” в лифте и вследствие этого опоздали, например, в театр, на поезд или на деловую встречу. Однако в суде потребуется предъявить конкретные доказательства.
   Имеются и исключения: неисправности лифтового оборудования, возникшие в процессе эксплуатации, должны устраняться в течение суток в рабочие дни. Что же касается выходных и праздничных дней, то срок продлевается до трех суток, а при ремонте неисправностей, возникших в результате умышленных действий, — до пяти суток. Плановые профилактические ремонты должны производиться по графику, установленному специализированной ремонтно-эксплуатационной организацией, однако срок профилактики не должен превышать одних суток, а в тех подъездах, где имеется два и более лифта, — трех суток, причем одновременная остановка всех лифтов в подъезде дома не допускается. Кроме того, суммарная продолжительность остановки лифта для проведения технического осмотра не должна превышать восьми часов в месяц, а планово-предупредительные ремонты — пяти суток за весь год. Для фиксирования времени остановки лифтов ЖРЭУ нужно составить специальный акт. От имени жильцов акт подписывает представитель домовой общественности, а если такого нет — один из заявителей. Со стороны ЖРЭУ акт подписывает ответственное лицо, уполномоченное на составление акта (мастер, инженер). При регулярных перебоях в работе лифтов часы, когда лифт не работает, могут суммироваться и указываться в акте. Акт является законным основанием проведения жильцу перерасчета за необеспечение или некачественное обеспечение жилищно-коммунальными услугами.
   Недавно в нашем доме на два дня отключили электричество якобы “для профилактики сети”-. Правомерно ли это? Второй вопрос. Кто обязан (и обязан ли вообще) менять перегоревшие лампочки на лестничных клетках: жильцы или работники РЭУ? Если работники РЭУ, то должны ли жильцы оплачивать их услуги и в каком объеме?
   Электроснабжение должно осуществляться бесперебойно и круглосуточно в течение года в соответствии с действующими стандартами. ЖРЭУ обязано за свой счет производить замену ламп в общедомовых помещениях (на лестничных площадках, в подвалах, лифтах и т.д.), производить смену и ремонт штепсельных розеток, выключателей, электропроводки. В том случае, если ЖРЭУ или другая обслуживающая организация в течение семи дней по заявке жильцов не производит такой ремонт, к ней должны быть применены штрафные санкции неустойка в размере 3% от стоимости оплаты услуг электроэнергии в месяц за каждый день просрочки, а также возмещение жильцам реального ущерба и морального вреда (например, стоимости лампочек, выключателей, если жильцы заменили их сами). Более того, если жильцы получили увечья на темной лестничной площадке, обслуживающая организация также обязана оплатить им понесенные в связи с этим расходы, в том числе на лечение. В случае неисправности приборов учета электроэнергии (электрических счетчиков) по заявке жильцов неисправность должна быть устранена в течение суток. За нарушение данных сроков обслуживающая организация должна выплатить жильцу неустойку, компенсировать реальный ущерб и моральный вред.

 
< Пред.   След. >