YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Жилищное право (П.И. Седугин) arrow Порядок заключения договора социального найма
Порядок заключения договора социального найма

Порядок заключения договора социального найма

   Согласно новому ГК РФ (ст. 672) в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
   Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — соответствующим предприятием (учреждением, организацией) и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями (ст. 51 ЖК РСФСР).
   Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения неоднократно затрагивался в юридической литературе, по нему были высказаны разные мнения. Так, широко распространена точка зрения, согласно которой право на жилое помещение возникает из сложного юридического (фактического) состава, элементами которого являются: административные акты (решение местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения. Другие считают, что "жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина-ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т. д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора". Высказано также мнение, что на основании названных выше юридических фактов (ордера, договора найма и др.) возникает не одно жилищное правоотношение и право на жилую площадь, а множество жилищных правоотношений.
   Ордер представляет собой административный акт (документ), который выдается на основании решения органа местной администрации. Ордер выдается только на вселение в жилое помещение социального использования.
   Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной организации вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной организации вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять данное жилое помещение.
   Право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решения органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения, ордер и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения).
   Можно согласиться с профессором С. М. Корнеевым в том, что ордер является порождением жилищной нужды и что он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельными категориями граждан.
   Согласно ст. 52 ЖК РСФСР предметом (объектом) договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
   Предметом договора найма не может быть помещение (строение), не являющееся жилым.

 
< Пред.   След. >