YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Жилищное право (А.В. Афонина) arrow § 1. Договор найма специализированного жилого помещения, его заключение, расторжение и прекращение
§ 1. Договор найма специализированного жилого помещения, его заключение, расторжение и прекращение

§ 1. Договор найма специализированного жилого помещения, его заключение, расторжение и прекращение

   В соответствии со ст. 92 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
   К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
   1) служебные жилые помещения;
   2) жилые помещения в общежитиях;
   3) жилые помещения маневренного фонда;
   4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
   5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
   6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
   7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
   Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
   Согласно ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются только тем гражданам, которые не обеспечены жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
   Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ, - данное положение установлено ст. 92 ЖК РФ.
   Они предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования (ст. 99 ЖК РФ).
   В соответствии с ЖК РФ:
   1) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда отнесено к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений;
   2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта - к компетенции органов государственной власти субъекта РФ;
   3) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов отнесено к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений.
   Договор найма специализированного жилого помещения представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами и составленный в письменной форме.
   Сторонами указанного договора выступают (согласно ст. 100 ЖК РФ):
   1) с одной стороны - собственник специализированного жилого помещения, сдаваемого внаем. От его имени может действовать уполномоченный орган государственной власти или наделенный необходимыми полномочиями орган местного самоуправления, либо данные функции могут быть переданы иному уполномоченному им лицу, также выступающему в роли наймодателя;
   2) другая сторона по договору - наниматель специализированного жилого помещения - физическое лицо.
   На условиях договора найма указанной категории жилья происходит передача объекта жилищного фонда наймодателем нанимателю во временное владение и пользование для временного проживания. Данный договор является возмездным - передача осуществляется за плату.
   Исключение составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
   Основанием для подписания договора найма и передачи специализированного жилого помещения служит решение, принятое собственником указанного объекта недвижимости, сдаваемого внаем. Право действовать от его имени принадлежит уполномоченному органу государственной власти, органу местного самоуправления, либо данные функции могут быть делегированы иному уполномоченному лицу.
   Обязательным условием договора найма специализированного жилого помещения является согласование при его подписании предмета договора, прав и обязанностей сторон, касающихся владения и пользования указанным помещением. Данные положения должны быть конкретизированы в договоре при его заключении.
   Стороны договора найма специализированного жилого помещения обязаны соблюдать правила, установленные ст. 65, ч. 3 и ч. 4 ст. 67 ЖК РФ.
   Обязательным условием договора найма специализированного жилого помещения является наличие в нем перечня членов семьи нанимателя (при их наличии).
   Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по основаниям, указанным в ст. 101 ЖК РФ, в следующих случаях:
   1) в любое время по соглашению сторон;
   2) по инициативе нанимателя специализированного жилого помещения - в любое время без указания на основания расторжения и в досудебном порядке;
   3) по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения. То есть основанием для требования о расторжении должны быть существенные нарушения условий договора со стороны нанимателя (ст. 83 ЖК РФ). Они могут быть выражены в следующем:
   - невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
   - разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
   - систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
   - использование жилого помещения не по назначению.
   Договор найма специализированного жилого помещения прекращается при наступлении условий, установленных ст. 102 ЖК РФ:
   1) в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения;
   2) в случае перехода права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключение составляют ситуации, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
   Последствием расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений является обязанность нанимателей освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам (ст. 103 ЖК РФ). В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, когда:
   1) наймодатель является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения;
   2) также не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
   а) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
   б) пенсионеры по старости;
   в) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
   г) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
   То есть эти граждане, проживающие в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения при условии, что они одновременно не являются нанимателями по отдельному договору социального найма.
   Указанным лицам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Выполнение указанных действий возложено ЖК РФ на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующие жилые помещения.
   Данный порядок выселения подлежит применению в отношении еще одной категории лиц. Согласно ст. 13 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

 
< Пред.   След. >