YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Земельное право (А.Г. Нецветаев) arrow 5.2. Особенности совершения сделок с земельными участками
5.2. Особенности совершения сделок с земельными участками

5.2. Особенности совершения сделок с земельными участками

   Как уже отмечалось, общие начала регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности - в земельном. Не раз упоминавшаяся ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В то же время, в ЗК РФ есть специальные нормы, отражающие особенности заключения, например, договоров купли-продажи, аренды земельных участков.
   Показательным примером дополнения норм гражданского законодательства, регулирующих оборот земельных участков является ст. 31 Федерального закона от 15.04.98 г. (в ред. от 02.11.04 г.) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», согласно которой оборот садовых, огородных и дачных земельных участков осуществляется в пределах, установленных гражданским законодательством, и в той мере, в какой он допускается земельным законодательством. В ст. 29 этого Закона предусмотрено, что сделками с садовыми, огородными и дачными земельными участками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и иных прав. Сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками регулируются указанным Законом, а также гражданским и земельным законодательством с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, градостроительным, водным, лесным и иным законодательством.
   Статья 30 названного Закона определяет права садоводов, огородников и дачников по распоряжению садовыми, огородными и дачными земельными участками. Так, собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду или срочное пользование, обменять, заключить договор ренты либо договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков. Садовые, огородные и дачные участки, находящиеся в собственности граждан, наследуются по закону или завещанию.
   Если садовые, огородные и дачные земельные участки находятся в общей совместной собственности супругов, они могут быть разделены между ними. Однако земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.
   В случае если садовые, огородные и дачные земельные участки предоставлены гражданам на праве пожизненно наследуемого владения, их можно передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них. Законодательно закреплено право наследования садовых, огородных и дачных земельных участков, предоставленных гражданам на праве пожизненно наследуемого владения, причем такие участки наследуются по закону.
   Купля-продажа земельных участков
   Купля-продажа земельных участков является наиболее распространенной гражданско-правовой сделкой, посредством которой обеспечивается оборот земельных участков.
   По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать, в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется своевременно внести определенную сторонами плату и принять по передаточному акту земельный участок. К продаже земли применяются правила, предусмотренные § 7 гл. 30 ГК РФ постольку, поскольку иное не установлено земельным законодательством.
   Гражданское законодательство РФ требует четко определить предмет договора купли-продажи недвижимости. В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). В договоре купли-продажи земельного участка необходимо указать: его местоположение (адрес) и размер; категорию земли и целевое назначение участка; цели дальнейшего использования; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются); в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон; кадастровую, а в случае ее отсутствия - нормативную, стоимость земельного участка.
   При совершении купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель.
   При наличии тех или иных споров по земельному участку (споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), нахождении участка под арестом (запрещением) совершение сделки по его купле-продаже также невозможно.
   Купля-продажа земельного участка, обремененного залогом, возможна при получении согласия на то залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке земельного участка.
   Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
   Сделка по продаже земельного участка совершается его собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами.
   Договор продажи земельного участка заключается в письменной форме. Применительно к данному договору законодательно закреплен только один способ его заключения - путем составления единого документа, выражающего содержание сделки.
   Приказом Роскомзема от 02.06.93 г. № 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, на основе которого составляются конкретные договоры купли-продажи.
   Ныне утративший силу Закон РФ от 23.12.92 г. № 4196-I «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» предусматривал, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако ст. 550 ГК РФ не требует для договоров купли-продажи недвижимости соблюдения нотариальной формы. В силу ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» требования о нотариальной форме договора купли-продажи недвижимости сохраняли силу до введения в действие Федерального закона от 21.12.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». После введения в действие указанного федерального закона, т.е. с 31 января 1998 г., необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала, однако по желанию сторон такого договора ему может быть придана и нотариальная форма.
   Нотариальное удостоверение договоров производится в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11. 02.93 г. № 4462-I, ГК РФ и другими нормативными правовыми актами. Государственная регистрация купчей производится соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 555 ГК РФ рассматривает цену в договоре купли- продажи земельного участка одним из его существенных условий, отсутствие которого будет являться основанием для признания сделки недействительной.
   Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении рассматриваемой сделки. Цена участка может определяться соглашением сторон, при этом обычно стороны руководствуются средней рыночной стоимостью земли в соответствующей местности. В качестве цены за земельный участок, согласно п. 5 ст. 66 ЗК РФ, сторонами может быть принята также кадастровая стоимость земельного участка (нормативная цена земли).
   При необходимости стороны могут прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков - юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих оценочную деятельность в РФ в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
   Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту или иному документу (ст. 556 ГК РФ). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписании сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.
   Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В роли продавца и покупателя могут выступать любые субъекты права, но участие некоторых из них в сделках по купле-продаже и связано с определенными ограничениями. Организации, которым земельные участки предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться ими. Продажа земельных участков такими организациями (государственными или муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями) осуществляется только с согласия собственника земли (п. 1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации земельного участка, должны быть направлены непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.
   Совершение сделок по купле-продаже земельных участков, находящихся в собственности организаций, как правило, требует особого порядка принятия соответствующих решений при условии, что в соответствии с требованиями специальных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки, подпадают под категорию крупных.
   Анализ законодательства, регулирующего оборот земельных участков, позволяет выделить следующие права и обязанности участников сделки купли-продажи земельных участков.
   Продавец обязан:
   • передать земельный участок в собственность покупателя;
   • передать земельный участок в качественном состоянии;
   • передать земельный участок, не состоящий под арестом (запрещением);
   • передать земельный участок свободным от прав третьих лиц (за исключением прав третьих лиц, указанных в договоре);
   • предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на передаваемый земельный участок (сервитут, право залога, право аренды и т.д.);
   • предупредить покупателя о всех известных ему недостатках земельного участка до заключения договора;
   • не уклоняться от государственной регистрации договора под страхом возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации;
   • не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче земельного участка покупателю в собственность;
   • возместить убытки покупателю, связанные с ненадлежащим исполнением договора (в случае передачи покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора, и т.п.);
   • иные обязанности, предусмотренные договором купли- продажи и законодательством. Продавец вправе:
   • требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) земельного участка;
   • сохранить за собой право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью, принадлежащей ему на праве собственности, и которая не подлежит передаче в собственность покупателя;
   • иметь иные права, предусмотренные договором или законодательством. Покупатель обязан:
   • принять земельный участок;
   • своевременно уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) земельного участка;
   • не уклоняться от государственной регистрации договора под страхом возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации;
   • не уклоняться от подписания передаточного акта или другого документа о передаче земельного участка покупателю в собственность;
   • предоставить продавцу право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью, принадлежащей продавцу, и необходима для ее использования;
   • иные обязанности, предусмотренные договором или законодательством. Покупатель вправе:
   • требовать предоставления земельного участка в собственность по договору купли-продажи;
   • требовать предоставления земельного участка, соответствующего условиям договора;
   • требовать уменьшения цены земельного участка и возмещения убытков в случае передачи участка, не соответствующего условиям договора;
   • требовать передачи земельного участка свободным от прав третьих лиц;
   • иные права, предусмотренные договором или законодательством. Гражданское законодательство предусматривает условия, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости считается недействительным. К ним, в частности, относятся:
   • несоблюдение формы договора продажи недвижимости;
   • отсутствие данных о предмете договора;
   • отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости и др. Недействительным будет также признан договор купли- продажи, предметом которого является земельный участок, ограниченный в обороте.
   Общие условия недействительности сделок установлены в § 2 гл. 9 ГК РФ, специальные условия недействительности договора купли-продажи земельного участка закреплены в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
   • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
   • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
   • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
   Вышеуказанные требования применяются также и к договору мены. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
   Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены ст. 8 Федерального закона от 24.07.02 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и заключаются в следующем.
   При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец такого земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
   В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в муниципальное образование.
   При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящим Законом.
   В случае продажи земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   Аренда земельных участков
   Договор аренды земель является одной из наиболее распространенных гражданско-правовых сделок, предметом которой является земельный участок. Аренда земли выражается в предоставлении земельного участка во временное владение и пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из наиболее эффективных форм пользования земли в Российской Федерации.
   Основу законодательного регулирования аренды земли представляет ГК РФ. Он содержит общие положения об аренде (в частности, в статьях гл. 34 ГК РФ урегулированы важнейшие положения, связанные с понятием договора аренды, его формой, условиями реализации и др.). Особенности аренды земли в Российской Федерации регулируются специальными нормами действующего земельного законодательства (ст. 22 и др. ЗК РФ).
   Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
   В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, земельные участки могут быть предметом договора аренды. В то же время, п. 2 ст. 607 предусматривает, что закон может установить особенности сдачи земли в аренду. Так, в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством. Такие случаи указаны в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
   В договоре необходимо четко указывать предмет аренды, а именно: местоположение арендуемого земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
   В то же время, земельный участок не может быть предметом финансовой аренды (лизинга), о чем говорит ст. 666 ГК РФ.
   Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Поэтому выступать в качестве арендодателей могут как граждане, так и юридические лица.
   Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. 209, 260, 608 ГК РФ). Земельные участки, находящиеся в общей совместной и общей долевой собственности граждан и (или) юридических лиц могут быть переданы в аренду только с согласия всех сособственников. В то же время, согласно ст.ст. 267 и 270 ГК РФ, арендодателями могут выступать лица, которым земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Правда, в последнем случае требуется согласие собственника участка.
   Статья 608 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть и лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это прежде всего относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности. В этом случае арендодателями земельных участков выступают соответствующие федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, а также органы местного самоуправления.
   В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться в аренду гражданам РФ, российским юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства. Статья 22 (п. 1) ЗК РФ содержит норму, указывающую, что иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства земельные участки на праве аренды могут быть предоставлены, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством. Например, иностранные граждане и юридические лица не могут иметь в аренде земельные участки, входящие в состав особо охраняемых территорий.
   Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора аренды как в письменной, так и в устной форме. Устно могут заключаться договоры аренды на срок не более одного года, если его сторонами являются физические лица. В случае, когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Как правило, договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение составляют договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, которые не подлежат государственной регистрации, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
   Государственная регистрация договора аренды осуществляется в соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» учреждениями юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения земельного участка в Едином государственном реестре прав.
   Согласно статье 26 указанного закона, с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться как арендодатель, так и арендатор. К договору аренды должен быть приложен план (чертеж границ) земельного участка, удостоверенный государственным органом, ответственным за проведение кадастровых работ.
   ГК РФ (ст. 609) не предусматривает обязательной нотариальной формы договора аренды, однако стороны договора при желании вправе придать ему такую форму, причем в совершении данного нотариального действия им не может быть отказано.
   ГК РФ предусматривает особую форму договора аренды в случае последующего выкупа земельного участка арендатором (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Такой договор должен заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи земельного участка, для которого предусмотрена (ст. 550 ГК РФ) обязательная письменная форма с последующей государственной регистрацией.
   При наличии на стороне арендодателей нескольких лиц договор заключается в письменной форме и подписывается всеми его участниками (при общей совместной и долевой собственности на земельный участок).
   Статья 615 ГК РФ содержит норму, устанавливающую, что арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды, который заключается на срок, не превышающий срока основного договора аренды, и подлежит государственной регистрации. При передаче земельного участка в субаренду его целевое назначение не может быть изменено по соглашению сторон. Однако в земельном законодательстве эти вопросы урегулированы иначе. В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
   К договору субаренды применяются правила, предусмотренные для договора аренды, если иное не установлено специальным законодательством.
   По общему правилу (ст. 610 ГК РФ), договор аренды земельного участка заключается на срок, определяемый сторонами, однако законом могут устанавливаться предельные сроки аренды земли. Так, в соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный данным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку. Статья 22 (п. 3) ЗК РФ устанавливает, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Аналогичная норма содержится в ст. 621 ГК РФ.
   При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), однако стороны вправе установить и другой срок для такого предупреждения при заключении договора. Если же ни одна из сторон не отказалась от договора (при отсутствии условия о сроке аренды), то договор считается заключенным на срок, равный предельному, и прекращает свое действие по истечении этого срока.
   При фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. При этом необходимо отсутствие возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
   По договору аренды арендодатель обязан передать арендатору земельный участок за плату, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить оговоренную сумму. Даже если договором аренды сумма не предусмотрена, арендодатель вправе требовать плату за предоставление земельного участка во владение и пользование.
   Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. В соответствии со ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.
   В договоре аренды может быть предусмотрена наиболее удобная для сторон форма внесения арендной платы. ГК РФ (п. 2 ст. 614) предусматривает несколько вариантов оплаты. Согласно указанной статье, арендная плата может вноситься в виде установленных в твердой сумме платежей, уплачиваемых периодически или единовременно. Арендная плата может также состоять в передаче арендатором арендодателю установленной доли продукции, плодов (в натуре), полученных от использования земельного участка, а также в процентном отношении от полученных арендатором доходов. ГК РФ (ст. 614) предусматривает в качестве формы оплаты аренды передачу определенной договором вещи в собственность или в аренду арендодателю. Возможны и такие формы оплаты, как предоставление арендодателю определенных услуг (например, за пользование земельным участком арендатор расплачивается путем строительства за свой счет здания или сооружения для арендодателя); возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка (например, осушение участка, выкорчевывание деревьев и т.п.).
   Установление размера арендной платы зависит от многих факторов, в частности, от размера участка, его местоположения, кадастровой оценки, наличия значимых для хозяйственной деятельности природных объектов (родник, пруд и т.п.), целевого назначения участка и др.
   ГК РФ в п. 3 ст. 614 предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
   Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ предусматривает право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
   В то же время, согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор земельного участка обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с основным целевым назначением земельного участка. Арендатор также вправе с согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованный участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
   Изменение сторон в договоре аренды в результате перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения и т.п.) на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым.
   В случае смерти гражданина-арендатора (арендодателя), его права и обязанности переходят к наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное. В обоих случаях наследник является новой стороной в арендных отношениях, что влечет необходимость заключения нового договора аренды.
   Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения, договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ).
   Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:
   1. использует земельный участок не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче;
   2. существенно нарушает условия договора аренды;
   3. несвоевременно вносит арендные платежи;
   4. в иных случаях, предусмотренных договором аренды.
   Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.
   Арендатор должен ответить на такое предупреждение в срок, указанный арендодателем, либо в срок, определенный в договоре. Если же такой срок не согласован сторонами при заключении договора, для дачи ответа ст. 452 ГК РФ устанавливается 30-дневный срок. После получения отказа либо неполучения ответа арендатора на предложение расторгнуть договор арендодатель вправе предъявить в суд требование о расторжении договора.
   Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут по следующим основаниям:
   1. непредоставление арендатору земельного участка в пользование;
   2. создание арендодателем препятствий для пользования земельным участком;
   3. по иным основаниям, предусмотренным договором, т.е. перечень оснований для досрочного расторжения договора может быть расширен по соглашению сторон. Расторжение договора аренды земельного участка оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. При расторжении договора по вине одной из сторон другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).
   Изменения, дополнения и поправки к условиям договора аренды должны быть оформлены письменно и подписаны арендодателем и арендатором или уполномоченными и лицами. Изменения, дополнения и поправки производятся в форме дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора аренды и подлежащего обязательной государственной регистрации в том же порядке, что и сам договор аренды. В случае, если одна из сторон уклоняется от подписания дополнительного соглашения и его государственной регистрации, спор рассматривается в судебном порядке.
   Следует отметить еще некоторые особенности аренды земельных участков, предусмотренные земельным законодательством. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
   При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
   При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
   В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
   Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не заменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами и т.п.). Это означает, что, например, лицо, обладающее правом сервитута, независимо от того, что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком. Залогодержатель может воспользоваться своим правом - обратить взыскание на заложенный земельный участок - независимо от того, что после заключения договора ипотеки собственник земельного участка передал его в аренду другому лицу.
   Одной из основных обязанностей арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц земельный участок. В случае невыполнения этого обязательства у арендатора появляется право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (по выбору арендодателя) (п. 2 ст. 613 ГК РФ).
   Таким образом, ст. 613 ГК РФ призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.
   Согласно ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
   В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.
   Необходимо помнить, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
   Помимо рассмотренных выше сделок купли-продажи и аренды земельных участков, в практике земельных отношений нашли распространение сделки дарения, мены, ренты, наследования, доверительного управления, залога (ипотеки) земельных участков.

Контрольные вопросы

   1. Дайте определение сделки с земельным участком.
   2. Какие сделки с землей подлежат обязательному нотариальному удостоверению?
   3. Все ли сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации?
   4. Назовите сделки с земельными участками, сопровождающиеся переходом права собственности.
   5. Какой предельный срок аренды земельных участков установлен законодательством РФ?

Рекомендуемая литература

Основная литература

   1. Жариков Ю.Г. Земельное право России: учеб. - М.: КНОРУС, 2006. - 480 с.
   2. Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно практическое пособие / О.М. Оглоблина. - М., 1999. - 367 с.

Дополнительная литература

   1. Земельное право. Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова - М.: ООО «ТК Велби», 2004. - 400 с.
   2. Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. - М.: ЗАО «Юстицинформ», 2005. - 336 с.
   3. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 656 с.
   4. Гусев Р.К. Земельное право: Учебное пособие. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2002. - 208 с. - (Право в вопросах и ответах).
   5. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред.: доктор юридических наук, профессор Г.Е. Быстров, доктор юридических наук, профессор Б. Д. Клюкин. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 2002. - 649 с.
   6. Комментарий к Федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» / Под общ. редакцией И. А. Алтухова. - М.: НОРМА; ИНФРА-М, 1998. - 432 с.
   7. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. В.В. Залесского. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - 345 с.
   8. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - М.: Юрайт, 2000. - 432 с.
  

 
< Пред.   След. >