YourLib.net
Твоя библиотека
Главная arrow Коммерческое (торговое) право (Э.А. Зинчук) arrow 7.5. Договоры продажи недвижимости и предприятия
7.5. Договоры продажи недвижимости и предприятия

7.5. Договоры продажи недвижимости и предприятия

   Выделение в ГК РФ договора продажи недвижимости в особый вид договора купли-продажи связано с предметом договора — недвижимым имуществом.
   Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Недвижимым имуществом также считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Специфическими чертами недвижимого имущества, предопределяющими особенности его купли-продажи, являются прочная связь с землей, особая ценность и непотребляемость в процессе использования.
   Специальные правила, предусмотренные в ГК РФ для договора продажи недвижимости, содержатся в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ. К положениям, не предусмотренным в указанном параграфе, применяются общие положения о купле-продаже. Нормы части второй ГК РФ, регламентирующие сделки с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
   По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое Недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454; п. 1 ст. 549 ГК РФ).
   Этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.
   Существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет продажи и его цена.
   Определяя в договоре предмет продажи недвижимости, стороны должны указать данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). При отсутствии в договоре таких данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.
   Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При несогласовании сторонами условия о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом общие правила об определении цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
   Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Цена недвижимости может быть установлена в договоре за единицу площади недвижимости или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
   К основным особенностям договора продажи недвижимости относятся форма договора и порядок его заключения, а также действия сторон по исполнению договора.
   Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Следовательно, не допускается заключение договора купли-продажи недвижимости путем обмена письмами, телеграммами и другими способами, установленными в п. 2 ст. 434 ГК РФ. Это означает, что в отличие от общих правил, предусматривающих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продала! недвижимости, влечет его недействительность.
   Соблюдение нотариальной формы для договора продажи недвижимости не требуется. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Исключения составляют договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), которые вступают в силу с момента их регистрации.
   Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности от продавца к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст. 131 ГК РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Постановлениями Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 и 21 февраля 1998 г. № 237, принятыми во исполнение этого Закона2. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права.
   Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится специальным органом юстиции по месту нахождения недвижимого имущества. Данные о регистрации заносятся в Единый государственный реестр прав, который носит открытый характер.
   Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания договора продажи недвижимости недействительным (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 81). Так, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по.требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
   Как отмечалось ранее, недвижимость — это земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Поэтому продажа здания, сооружения или иной недвижимости, находящихся на земельном участке, не может не затрагивать права на соответствующий земельный участок, и наоборот: продажа земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, влечет изменение правоотношений по этим объектам, что регламентируется специальными нормами ст. 552 и 553 ГК РФ.
   Исполнение договора продажи недвижимости по сравнению с общим договором купли-продажи также имеет свои особенности.
   Передача объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Отказ или уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта означает отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
   Что касается несоблюдения условий договора, то специальное правило установлено в ГК РФ только для последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В данном случае покупатель вправе предъявить требования, предусмотренные ст. 475 ГК РФ, за исключением права требовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
   Продажа предприятий регулируется специальным параграфом гл. 30 ГК РФ.
   По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не может передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).
   Особенности данного договора обусловлены его предметом. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
   Основным источником правового регулирования договора продажи предприятия является параграф 8 гл. 30 ГК РФ. При недостаточности норм этого специального параграфа к продаже предприятий применяются сначала правила параграфа 7 гл. 30 ГК РФ, а затем — общие положения о купле-продаже.

 
< Пред.   След. >